Aspettando fiduciosi il crollo immobiliare...

[dave4mame]

Originariamente inviato da DvL^Nemo

Beh allora che domande fai ? Sai che concedere credito con basilea2 sara' ben piu' "rigoroso" che non oggi, il che ovviamente si ripercuotera' sulla concessione dei mutui, ma forse dall'alto della tua saccenza te lo eri scordato ?

peccato che basilea due sia concernente gli assorbimenti di capitale e l'unico "aggancio" che si ha con i rating interni è l'esplicita richiesta (oltre ovviamente alla validazione...) è che i rating utilizzati per la determinazione degli assorbimenti di capitale siano gli stessi utilizzati per l'erogazione del credito.

mi rendo conto che 300 pagine sono tante, ma se tu avessi la bontà di leggerti il testo definitivo dell'accordo (scaricabile gratuitamente dal sito di banca d'italia) magari parleresti con cognizione di causa.

ah, per tua informazione: le principali 5 banche italiane stanno erogando mutui con sistemi "basilea 2 compliant" da almeno un paio d'anni.

[greasedman]

Originariamente inviato da DvL^Nemo

Adesso che tu confermi ci siamo convinti anche noi che la case non possono scendere di "prezzo" .. Io ho visto annunci di immobili in zone di pregio pregio passare da 2'5K a 1,9K, da 1K a 800'000, oramai e' un anno che monitoro costantemente il mercato, ho da qualche parte riviste immobiliari di 1 anno fa e non mi pare che non ci siano diminuzioni.. Ma se a voi piace pensare il contrario non voglio convincervi di nulla..

Anche qui andrebbero fatti i dovuti distinguo: il mercato non si muove omogeneamente, ma mentre certi tipi di immobile in certe posizioni diminuiscono di valore, lo stesso non si può dire per altri tipi di immobile. Il nuovo nelle città, per esempio, rimane molto richiesto. I terreni, come dicevo prima, continuano imperterriti la loro impennata...

[DvL^Nemo]

Originariamente inviato da dave4mame

peccato che basilea due sia concernente gli assorbimenti di capitale e l'unico "aggancio" che si ha con i rating interni è l'esplicita richiesta (oltre ovviamente alla validazione...) è che i rating utilizzati per la determinazione degli assorbimenti di capitale siano gli stessi utilizzati per l'erogazione del credito.

E che dici che non avra' effetti sull'erogazione del credito ? A me pare proprio di si.. O forse non ho capito nulla e allora chiedo venia..

ah, per tua informazione: le principali 5 banche italiane stanno erogando mutui con sistemi "basilea 2 compliant" da almeno un paio d'anni.

Infatti non mi pare ( e non ho mai detto ) che le maggiori banche italiane diano mutui a cani e porci come invece lo fanno altre..
guarda caso chi fa mutui al 120% sono tutte "banchette"

[DvL^Nemo]

Originariamente inviato da greasedman

Anche qui andrebbero fatti i dovuti distinguo: il mercato non si muove omogeneamente, ma mentre certi tipi di immobile in certe posizioni diminuiscono di valore, lo stesso non si può dire per altri tipi di immobile. Il nuovo nelle città, per esempio, rimane molto richiesto. I terreni, come dicevo prima, continuano imperterriti la loro impennata...

Beh qui andrebbero valutati molti parametri, ad esempio l'ubicazione dell'immobile, servizi, criminalita' nella zona e tanto altro.. Di sicuro ti posso dire che per quanto riguarda Roma i prezzi ( in maggior modo sull'usato ed in quota minore sul nuovo ) scendono da 1 anno oramai ( non perche' voglio cosi' io, ma perche' e' 1 anno e mezzo oramai che confronto mensilmente i prezzi di vendita degll immobili a Roma ).. E gia' il fatto che calino dell'1% siginifica che chi li ha in possesso sta "teoricamente" perdendo ben di piu' perche' ha somme che potrebbe investire in altro modo, senza contare che l'inflazione e' tornata a galoppare

[potino78]

Originariamente inviato da greasedman

Non stai facendo altro che darmi ragione: un calo dei PREZZI (per prezzo, lo ripeto, intendo l'effettivo incrocio di domanda e offerta) del 10%, SAREBBE solo un ridimensionamento, visti i tassi con cui sono saliti nell'ultimo decennio.

Bene, bene, allora abbiamo trovato una quadra.

L'importante è che alla fine tu riesca a costruire la casa dei tuoi sogni ed io (e lo auguro a molti altri) comprare a un prezzo giusto, ovvero per quanto mi riguarda con sconto >=30% rispetto quanto chiedevano a gennaio.

E vissero tutti felici e contenti.

[DvL^Nemo]

E per voi un bel grafico...

http://www.finanzaonline.com/forum/a...1&d=1215764816

[DvL^Nemo]

Originariamente inviato da potino78

Bene, bene, allora abbiamo trovato una quadra.

L'importante è che alla fine tu riesca a costruire la casa dei tuoi sogni ed io (e lo auguro a molti altri) comprare a un prezzo giusto, ovvero per quanto mi riguarda con sconto >=30% rispetto quanto chiedevano a gennaio.

E vissero tutti felici e contenti.

Io resto alla finestra,non ho reale necessita' di comprare casa ( non ho moglie e figli ) e posso aspettare anni.. Quando sara' potrei pure prendermi una delle 2 case dei miei invece di acquistare casa a prezzi inumani ( secondo la teoria dei rialzisti ).. Che dite sono l'unico che la pensa cosi' ? Sicuramente non voglio far parte della cerchia di persone che hanno acquistato nel 2003/2005 a tasso variabile e che sono oramai schiave per i prossimi 30/40 anni delle banche, rischiando di dover vendere in negative equity..
O forse ( la cosa che piu' fa paura a tutti ) sara' che chi avra' i capitali li porti all'estero, questo paese onestamente offre poco a chi vuole investire ( ma qui andremmo in altre cose che sono OT )

[dave4mame]

Originariamente inviato da DvL^Nemo

E che dici che non avra' effetti sull'erogazione del credito ? A me pare proprio di si.. O forse non ho capito nulla e allora chiedo venia..

il concetto di fondo (quello che proprio pare non si riesce a comunicare alle associazioni degli imprenditori... che pure sono una categoria ben diversa dai privati che chiedono un mutuo) è che non ci sarà un "inasprimento tout court" del credito, quanto piuttosto un calcolo accurato degli assorbimementi di capitale (e una relativa ricaduta sui costi del credito).
questo non va a creare una stretta creditizia, ma piuttosto un riprezzamento del costo del denaro in funzione della perdita attesa della singola controparte.

ma sta pur tranquillo che, con riferimento alla clientela retail che chiede un mutuo ipotecario per la quale ESPLICITAMENTE basilea II consente una LGD "flat" al 35%, le banche continueranno a tirare quattrini in faccia alla gente.
il calo della concessione dei mutui degli ultimi mesi non è certo dovuto alle banche che hanno smesso di erogare....

[marchigiano]

Originariamente inviato da potino78

@marchigiano
A me la casa non serve? Mai stai scherzando? Diciamo solo che ho un tetto sotto cui vivere per fortuna (anzi ne ho 2... peccato stiano perdendo il loro valore.... ) , ma non sai quanto sarebbe più bella e più comoda la vita comprando vicino al posto di lavoro invece che farmi 2 ore di macchina al giorno.

Tuttavia sono 10 anni che faccio questa vita, solo da pochi mesi ho preso la decisione di comprare ma non sono scemo ad acquistare subito una casa solo perchè mi piace e me la danno a 170 sapendo benissimo che fra 3 mesi varrà 150 e più andiamo avanti peggio sarà.... è logico pagare un mutuo per un immobile che sta perdendo il suo valore?

ma scusa ti servono 3 case? ne vendi una oggi a prezzi alti (tanto tra un po cala no? e compri l'altra a prezzi comunque alti. alla fine non ti cambia niente. invece per me vuoi un po speculare... tipo aspettare il minimo delle valutazioni, comprare, e poi vedere rialzarsi il valore alla prossima bolla. ma alla gente normale, che ha una sola casa per abitarci, che cavolo gliene frega di come va il mercato? che gliene frega se un imprenditore guadagna meno o fallisce? se alcune agenzie immobiliari chiudono? dai non facciamo una tragedia... questo thread è iniziato più di 2 anni fa e per ora non mi pare sia successo niente di tragico...

[dave4mame]

diciamo che comincerò a credere che la bolla stia per scoppiare quando quel filibustiere di proverà uscirà dal ramo....

[Scalor]

bisogna capire cosa signiica " crollo ", un crollo dei prezzi non avverrà se il sistema funziona come adesso e per certi immobili, in particolare quelli nuovi o costruiti in posizione comoda con servizi, tranquilla dal punto di vista della criminalità o situata in certi quartieri, al max ci sarà una riduzione ma di lieve entità , gli immobili fuori dal centro in periferia o nei paesi e i terreni , stanno poi aumentando il valore perchè proprio perchè le persone non riescono a comprarsi la casa nella città allora ripiegano sui paesi limitrofi a prezzi piu accessibili

a parte l'€ che ha quasi raddoppiato il valore degli immobili, ma la spinta in alto dei prezzi è dovuta alla concessione di mutui " facili " anche per l'80% del prezzo dell'immobile, questo ha fatto si che i costruttori facessero soldi a palate ( e lo stato di conseguenza con le imposte e tasse concessioni.. ), tanto un cliente che si accolla 30 anni di mutuo lo trovano , molti anni fa il calmiere automatico dei prezzi degli immobili era proprio dato dalla difficoltà di reperire persone con i soldi contanti oppure con le garanzie per vedersi concedere un mutuo da una banca e la concessione del mutuo difficilmente superava il 50% del valore dell'immobile. oggi il costo di una casa è anche gravato dal costo fidejussorio dell'impresa che non è trascurabile, cioè la banca ha tutto interesse a vendere la casa a quel prezzo per " guadagnare " sulla fideiussione e sugli interessi del mutuo dell'acquirente, oggi le case le vendono già col mutuo, una volta eri tu che giravi per le banche a vedere chi ti faceva meno o ti cooncedeva di più !, quindi finchè si concedono mutui come avviene adesso un crollo è difficile che si verifichi, al max una riduzione ma solo di immobili ( poco appetibili ) del resto le banche hanno tutto interesse a mantenere alto il valore degli immobili che sono stati comprati tramite mutuo, diverso è lo scenario se si limita l'accesso ai finanziamenti, allora ci sarà un calo dei potenziali acquirenti con una contrazione di mercato, ma non penso sia eccessiva, in quanto il crollo del prezzo sarebbe controproducente per tutti, sia di coloro che hanno comprato in questi anni che difficilmente proporanno in vendita un immobile ad un prezzo minore di quanto lo hanno acquistato piuttosto non lo venderanno, sia per le banche , che per le imprese, per non parlare dell'indotto. stiamo sicuri che qualche soluzione la troveranno !

[evelon]

Originariamente inviato da DvL^Nemo

Beh qui andrebbero valutati molti parametri, ad esempio l'ubicazione dell'immobile, servizi, criminalita' nella zona e tanto altro.. Di sicuro ti posso dire che per quanto riguarda Roma i prezzi ( in maggior modo sull'usato ed in quota minore sul nuovo ) scendono da 1 anno oramai ( non perche' voglio cosi' io, ma perche' e' 1 anno e mezzo oramai che confronto mensilmente i prezzi di vendita degll immobili a Roma ).. E gia' il fatto che calino dell'1% siginifica che chi li ha in possesso sta "teoricamente" perdendo ben di piu' perche' ha somme che potrebbe investire in altro modo, senza contare che l'inflazione e' tornata a galoppare

A roma calano i prezzi ???

Ma dove ?
In qualche zona sfigata della periferia (forse) o malservita o di pessima "fama"...

Al massimo stanno restando stabili.
Che quartieri guardi ?
I pochi quartieri decenti di roma hanno prezzi assurdi da un bel pezzo e nulla fà credere ad una decisa inversione di tendenza nel medio periodo (che comunque si misura in anni)

Peraltro anche poco fuori roma continuano a proporre case (oscene) a prezzi assurdi

[dave4mame]

premetto che non conosco assolutamente il mercato romano, ma sembra che i prezzi capitolini registrino un calo in linea con quelli nazionali

http://immobilmente.blogspot.com/200...-calo-del.html

[Onisem]

Originariamente inviato da generals

si chiama storia dell'economia Calano i prezzi in termini reali solo di beni che non sono richiesti più (non utilizzati dal sistema economico-produttivo) o con offerta sistematicamente crescente. E le case con la loro offerta e domanda "rigida" possono oscillare ma nel tempo il trend è sempre crescente.......

Comunque quando uno di voi "ottimisti" acquista una casa e mi dimostra che ha pagato relativamente meno di qualche anno fa mi faccia un fischio e gli faccio i miei sentiti auguri e complimenti, a chiacchiere siamo tutti bravi ma nessuno di voi però ha fatto questi super affari di cui parlate

Io non devo comprare casa al momento, non ho intenzione di farlo per dimostrarti che qui in provincia i prezzi sono già scesi molto. Che poi a Milano o Roma non siano calati più di tanto posso crederci senza problemi, ma insomma il mercato comprende diverse realtà.

[evelon]

Originariamente inviato da dave4mame

premetto che non conosco assolutamente il mercato romano, ma sembra che i prezzi capitolini registrino un calo in linea con quelli nazionali

http://immobilmente.blogspot.com/200...-calo-del.html

Per quello che vedo io se di contrazione si vuol parlare questa è distribuita a macchia di leopardo nelle zone meno ricercate.

Le zone residenziali (o anche di medio livello) tengono abbastanza bene i prezzo con, al massimo, l'1 di ribasso.

Ma si tratta veramente di inezie

[DvL^Nemo]

Originariamente inviato da evelon

A roma calano i prezzi ???

Ma dove ?
In qualche zona sfigata della periferia (forse) o malservita o di pessima "fama"...

Al massimo stanno restando stabili.
Che quartieri guardi ?

Peraltro anche poco fuori roma continuano a proporre case (oscene) a prezzi assurdi

Zone sfigate ? Altare della Patria, Piazza di Spagna, Trastevere sarebbero zone sfigate ? Se devi scrivere giusto per "dar acqua alla bocca" meglio che ti informi prima.. Ho gia' scritto prima i cali che ho visto in queste zone, ma forse te non leggi nulla.. Non mi va di riscrivere 1'000 volte le stesse cose.. Libero di pensare quello che ti pare, io non devo convincere nessuno..

[evelon]

Originariamente inviato da DvL^Nemo

Zone sfigate ? Altare della Patria, Piazza di Spagna, Trastevere sarebbero zone sfigate ? Se devi scrivere giusto per "dar acqua alla bocca" meglio che ti informi prima.. Ho gia' scritto prima i cali che ho visto in queste zone, ma forse te non leggi nulla.. Non mi va di riscrivere 1'000 volte le stesse cose.. Libero di pensare quello che ti pare, io non devo convincere nessuno..

Intanto calmati ed usa un tono più consono ok ?

Detto ciò: io ho riportato quello che vedo quotidianamente sul mercato immobiliare roma su zone residenziali e di livelllo medio (per fortuna l'ho pure scritto...) mentre tu rispondi parlando del centro storico (che segue dinamiche tutte sue e francamente non mi interessa).

E per fortuna che ho pure scritto che il mercato si muove a macchia di leopardo...

Chi è che non legge ?

[DvL^Nemo]

Originariamente inviato da evelon

Intanto calmati ed usa un tono più consono ok ?

Detto ciò: io ho riportato quello che vedo quotidianamente sul mercato immobiliare roma su zone residenziali e di livelllo medio (per fortuna l'ho pure scritto...) mentre tu rispondi parlando del centro storico (che segue dinamiche tutte sue e francamente non mi interessa).

E per fortuna che ho pure scritto che il mercato si muove a macchia di leopardo...

Chi è che non legge ?

Continui a scrivere tutto e nulla.. Parli di zone sfigate, di centro storico che sergue non si sa cosa , di zone "medie" che non accennano a calare, porta dei "dati". Insomma stando a quello che scrivi non ci sono cali, anzi.. Io piu' che altro guardo il centro, zona Marconi/Ostiense/San Paolo, e qualche zona periferica, sono tutte zone dove ho visto solo cali, chi piu' chi meno.. Poi se volete credermi bene, se no va bene lo stesso, come ho gia' detto non devo convincere nessuno, pensatela come vi pare..

[dave4mame]

io ho l'impressione che sto thread si stia un tantino "fanboyzzando" e che più che altro a guidarlo siano le speranze di chi la casa la vorrebbe comprare.
ma, ripeto, conosco solo pochissimi mercati, pertanto non faccio testo

[DvL^Nemo]

Originariamente inviato da dave4mame

io ho l'impressione che sto thread si stia un tantino "fanboyzzando" e che più che altro a guidarlo siano le speranze di chi la casa la vorrebbe comprare.
ma, ripeto, conosco solo pochissimi mercati, pertanto non faccio testo

Non si tratta di speranze, io potrei comprare adesso con i prezzi di adesso ( ho addocchiato gia' qualche zona ) senza dover fare tanti sacrifici, solo che reputo le attuali valutazioni fuori dal mondo.. Preferisco investire in altro al momento ( in realta' potrei anche non dover mai comprare casa volendo ) . Ma non e' tanto per me, quanto per la gente con figli che e' letteralmente sul lastrico.. Magari amici, parenti, li incontri e ti dicono che fanno fatica a pagare il mutuo che continuando cosi' saranno costretti a vendere casa.. Fa inca...re un pochino, non trovate ?