Acquisto Casa: consigli per un buona compravendita!

[dave4mame]

Originariamente inviato da filo_finanz

puoi vederla come vuoi: io intanto mi porto a casa un bel risparmio di 4 punti percentuali rispetto al mutuo a tasso fisso che avevo prima: metto fieno in cascina
se poi tu vuoi pagare di più perchè ti senti al sicuro, allora come vuoi

tu stai cercando di fare passare come "regola omnibus" un concetto che io ho affermato valere PER ORA.
non ho detto "è sembre meglio un fisso", quanto piuttosto "A QUESTI TASSI, io mi porto a casa un fisso".
o, se proprio, un variabile "cappato".

[PhilAnselmo@Superjoint]

Originariamente inviato da eeye

Io procederei così: proposta d'acquisto, preliminare con caparra (sufficiente scrittura privata a mio avviso, volendo la si può registrare per eventuali problemi), rogito e ovviamente saldo...

Grazie!
Per una somma finale d'acquisto di 190.000,00 Euro, con che somma devo accompagnare la proposta d'acquisto/preliminare?
Avrei pensato a 10.000,00 Euro.

[eeye]

Originariamente inviato da PhilAnselmo@Superjoint

Grazie!
Per una somma finale d'acquisto di 190.000,00 Euro, con che somma devo accompagnare la proposta d'acquisto/preliminare?
Avrei pensato a 10.000,00 Euro.

Beh, non credo ci sia una regola per questo... però credo un 10% della somma sia sufficiente, poi, insomma, è come vi accordate

[nascimentos]

Variabile rulez: troppo il gap con il fisso (siamo, mi pare, sui tre punti percentuali)
Lo so che la rata, in futuro, non potrà far altro che alzarsi, ma che mi importa? Quando arriverà il giorno in cui la somma delle differenze capitalizzate tra rata a tasso fisso e rata a tasso variabile saranno pari a zero? Ma soprattutto, arriverà questo giorno? Meditate, meditate… Il tasso fisso non è altro che la speranza matematica sul periodo dei tassi variabili a cui è applicato un carico di sicurezza implicito che, in media, rappresenta proprio il guadagno atteso della banca nell’ipotesi di vendita a tasso fisso piuttosto che variabile: la banca guadagna (e, di contro, il cliente perde) più col fisso che con il variabile! E in questo periodo il carico di sicurezza applicato dalle banche è molto alto per via dell’alta volatilità presente sui mercati!!!

All’utente che diceva che tante famiglie si sono rovinate grazie al variabile, rispondo che le stesse famiglie non avrebbero probabilmente proprio potuto comprare quell’abitazione se avessero voluto stipulare il mutuo a tasso variabile (le banche non glielo avrebbero concesso perché la rata non sarebbe stata per loro sostenibile). In più, e soprattutto, si vada a chiedere alle stesse famiglie quanto avrebbero pagato sinora nell’ipotesi in cui avessero stipulato a tasso fisso: ci hanno perso o guadagnato?

[superkoala]

Secondo me, tra tasso fisso e tasso variabile non c'è confronto in termini di 'sicurezza'... il problema è che (proprio per questo motivo) il tasso fisso, ormai, viene tenuto sempre più alto!!!

[filo_finanz]

Originariamente inviato da nascimentos

Variabile rulez: troppo il gap con il fisso (siamo, mi pare, sui tre punti percentuali)
Lo so che la rata, in futuro, non potrà far altro che alzarsi, ma che mi importa? Quando arriverà il giorno in cui la somma delle differenze capitalizzate tra rata a tasso fisso e rata a tasso variabile saranno pari a zero? Ma soprattutto, arriverà questo giorno? Meditate, meditate… Il tasso fisso non è altro che la speranza matematica sul periodo dei tassi variabili a cui è applicato un carico di sicurezza implicito che, in media, rappresenta proprio il guadagno atteso della banca nell’ipotesi di vendita a tasso fisso piuttosto che variabile: la banca guadagna (e, di contro, il cliente perde) più col fisso che con il variabile! E in questo periodo il carico di sicurezza applicato dalle banche è molto alto per via dell’alta volatilità presente sui mercati!!!

All’utente che diceva che tante famiglie si sono rovinate grazie al variabile, rispondo che le stesse famiglie non avrebbero probabilmente proprio potuto comprare quell’abitazione se avessero voluto stipulare il mutuo a tasso variabile (le banche non glielo avrebbero concesso perché la rata non sarebbe stata per loro sostenibile). In più, e soprattutto, si vada a chiedere alle stesse famiglie quanto avrebbero pagato sinora nell’ipotesi in cui avessero stipulato a tasso fisso: ci hanno perso o guadagnato?

quoto al 110%
quanto al discorso sicurezza: dipende da come sai gestire le tue finanze
se sai che adesso benefici di tassi più bassi ma variabili puoi mettere da parte qualcosina per fronteggiare il rialzo dei tassi e, nonostante questo, continuare a guadagnarci nel confronto con i tassi fissi
se invece non vuoi occuparti delle tue finanze e avere una rata sempre uguale cui far fronte allora scegli pure il variabile, sapendo che paghi di più...

[dave4mame]

il bello, degli esperti come voi è che quando si arriva in situazioni del genere

http://www.vostrisoldi.it/articolo/r...e-stelle/9245/

http://www.repubblica.it/2007/11/sez...si-record.html

(situazione di due anni, non due secoli, fa), poi siete capaci di consigliare in quel momento i tasso fisso.

[Rei & Asuka]

Sono nella stessa situazione di voler comprar casa, con ben altre cifre però
Anch'io sono indeciso, ed ho fatto questo piccolo ragionamento:
- il mutuo ha un piano d'ammortamento in cui la quota capitale è direttamente proporzionale al tempo che passa: più passa il tempo, meno interessi pago mensilmente nella mia rata. Quindi, preso il variabile, ed a scaloni di un paio d'anni, l'ho aumentato al 6% il tasso. Cosi capivo quanto sarebbe arrivata la rata in quel momento e se era per me sopportabile.
- visto che le tempistiche degli aumenti sono terribilmente nebulose, mi interessava notevolmente (previo conoscere i tassi e spread applicati) il 2in1 di BNL: 2anni di variabile, e poi fisso con un tasso DECISO E SUI RIFERIMENTI DI ADESSO.
Cosi 2anni uno respira (che è poco, ma meglio di niente) e poi si parte tranquilli.
Poi boh, leggo la discussionee le cose allegate

[nascimentos]

Ovviamente non volevo scrivere così:

All’utente che diceva che tante famiglie si sono rovinate grazie al variabile, rispondo che le stesse famiglie non avrebbero probabilmente proprio potuto comprare quell’abitazione se avessero voluto stipulare il mutuo a tasso variabile (le banche non glielo avrebbero concesso perché la rata non sarebbe stata per loro sostenibile). In più, e soprattutto, si vada a chiedere alle stesse famiglie quanto avrebbero pagato sinora nell’ipotesi in cui avessero stipulato a tasso fisso: ci hanno perso o guadagnato?

Ma così (in grassetto la correzione):

All’utente che diceva che tante famiglie si sono rovinate grazie al variabile, rispondo che le stesse famiglie non avrebbero probabilmente proprio potuto comprare quell’abitazione se avessero voluto stipulare il mutuo a tasso fisso (le banche non glielo avrebbero concesso perché la rata non sarebbe stata per loro sostenibile). In più, e soprattutto, si vada a chiedere alle stesse famiglie quanto avrebbero pagato sinora nell’ipotesi in cui avessero stipulato a tasso fisso: ci hanno perso o guadagnato?




Riguardo il discorso di dave4mame:
Non ho mai detto “meglio il fisso” (dove hai letto che l’ho detto?) anche in periodi di tassi alti come quelli che tu hai riportato. Questo perché so come si arriva alla determinazione del tasso fisso.
A grandi linee funziona così:
Si ipotizza quelli che saranno i tassi variabili da qui a 30 anni (ipotizzando durata mutuo = 30). Per unità di capitale, si cerca il tasso interno di rendimento (fisso) che applicato all’ammortamento restituisce l’uguaglianza tra i due valori attuali delle rate, uno calcolato a tasso fisso, l’altro calcolato a tasso variabile. A questo punto, per “prudenzialità”, si “carica” quel TIR come sopra determinato sulla base della distribuzione di probabilità della curva dei tassi (= risk margin).
Quindi, tu cliente della banca, dal momento che scegli il fisso, devi sapere che stai pagando alla banca il risk margin, cioè il margine di sicurezza che la banca riversa completamente su di te. In pratica, la banca, se ti da il fisso, non assume, probabilisticamente, nessun rischio di un futuro sfavorevole andamento dei tassi. Il prezzo di tale rischio è il risk margin e viene pagato dal cliente della banca allorchè decide di stipulare a tasso fisso.
In altre parole, il cliente sta stipulando un’assicurazione a premio elevatissimo per coprirsi da futuri andamenti sfavorevoli dei tassi. Non dico che è sbagliato assicurarsi, ma quanto mi costa farlo? Ripeto, chiedere alle famiglie che hanno stipulato un mutuo (va bene qualsiasi epoca dalla nascita dell’euro ad oggi) a tasso variabile quanto avrebbero finora sborsato se lo avessero stipulato a tasso fisso.

[nascimentos]

Originariamente inviato da Rei & Asuka

Sono nella stessa situazione di voler comprar casa, con ben altre cifre però
Anch'io sono indeciso, ed ho fatto questo piccolo ragionamento:
- il mutuo ha un piano d'ammortamento in cui la quota capitale è direttamente proporzionale al tempo che passa: più passa il tempo, meno interessi pago mensilmente nella mia rata. Quindi, preso il variabile, ed a scaloni di un paio d'anni, l'ho aumentato al 6% il tasso. Cosi capivo quanto sarebbe arrivata la rata in quel momento e se era per me sopportabile.
- visto che le tempistiche degli aumenti sono terribilmente nebulose, mi interessava notevolmente (previo conoscere i tassi e spread applicati) il 2in1 di BNL: 2anni di variabile, e poi fisso con un tasso DECISO E SUI RIFERIMENTI DI ADESSO.
Cosi 2anni uno respira (che è poco, ma meglio di niente) e poi si parte tranquilli.
Poi boh, leggo la discussionee le cose allegate

Puoi tradurre ciò che hai scritto in un italiano comprensibile?

[udria]

Non riesci proprio ad evitare il mutuo? O fisso o variabile ci guadagna sempre la banca

[superkoala]

Originariamente inviato da dave4mame

il bello, degli esperti come voi è che quando si arriva in situazioni del genere

http://www.vostrisoldi.it/articolo/r...e-stelle/9245/

http://www.repubblica.it/2007/11/sez...si-record.html

(situazione di due anni, non due secoli, fa), poi siete capaci di consigliare in quel momento i tasso fisso.

Io sono e sarò sempre per il tasso fisso... è una questione di principio!!!

[filo_finanz]

Originariamente inviato da dave4mame

il bello, degli esperti come voi è che quando si arriva in situazioni del genere

http://www.vostrisoldi.it/articolo/r...e-stelle/9245/

http://www.repubblica.it/2007/11/sez...si-record.html

(situazione di due anni, non due secoli, fa), poi siete capaci di consigliare in quel momento i tasso fisso.

ti ripeto (non credo sia un concetto difficile da capire): se tu sei in grado di mettere soldi da parte quando i tassi sono bassi, quando i tassi dovessero rialzarsi hai messo in saccoccia bei soldini che in parte userai per pagare i tassi più alti

poi se vuoi sposare a tutti i costi il tasso fisso... le banche ti saranno grate!

[dave4mame]

non mi pare di aver scritto che "farei un fisso sempre e comunque".
ho detto che, con il fisso a 5%, non mi vado a prendere l'alea di un variabile.

che poi a me il mutuo lo diano all'1,5% è un altro paio di maniche...

[superkoala]

Originariamente inviato da superkoala

Io sono e sarò sempre per il tasso fisso... è una questione di principio!!!

Una precisazione su cosa intendo per "questione di principio": se io ho un debito X da pagare in un certo intervallo di tempo, si tratta di una grandezza (maggiorata degli interessi, naturalmente) ben definita, che posso decidere di restituire in tot anni... per cui NON ESISTE PROPRIO che io possa affidarmi a tassi fluttuanti 'decisi' dal 'mercato' che possano far si che un giorno mi ritrovi la rata raddoppiata o i tempi di restituzione triplicati!!!!

[ClauDeus]

credo dipenda tutto dal capitale finanziato e dalle disponibilità individuali: io ho scelto il variabile (con opzione a fisso ogni 6 mesi) perchè ora pago 330€ al mese e facendo due calcoli e aspettandomi comunque un rialzo che potrebbe ritoccare i massimi storici, arriverei a pagare al massimo 550€, che è una rata per me cmq sostenibile e che in ogni caso si aggira attorno a quello che pagherei già ora col fisso, col vantaggio che più tempo l'euribor rimane sotto l'eurirs, più risparmio rispetto al fisso.
Se il capitale non è alto imho conviene il variabile

[ClauDeus]

Originariamente inviato da udria

Non riesci proprio ad evitare il mutuo? O fisso o variabile ci guadagna sempre la banca

devo beccare il gratta e vinci giusto

[filo_finanz]

Originariamente inviato da ClauDeus

credo dipenda tutto dal capitale finanziato e dalle disponibilità individuali: io ho scelto il variabile (con opzione a fisso ogni 6 mesi) perchè ora pago 330€ al mese e facendo due calcoli e aspettandomi comunque un rialzo che potrebbe ritoccare i massimi storici, arriverei a pagare al massimo 550€, che è una rata per me cmq sostenibile e che in ogni caso si aggira attorno a quello che pagherei già ora col fisso, col vantaggio che più tempo l'euribor rimane sotto l'eurirs, più risparmio rispetto al fisso.
Se il capitale non è alto imho conviene il variabile

bingo! ecco dove volevo arrivare...

ma anche se il capitale fosse più alto, dipende sempre da i conti che mi faccio: se la rata è sostenibile anche in caso di rialzi allora tanto vale risparmiare con il variabile

detto questo se uno è completamente avverso al rischio allora faccia pure un mutuo a tasso fisso...