Aspettando fiduciosi il crollo immobiliare...

[dave4mame]

avevo detto che quella sopra era l'ultima volta...di spiegare il concetto di formazione del prezzo (e non DELLA PROPOSTA DI VENDITA) in termini più semplici di così non sono proprio capace.

[Black Dawn]

Originariamente inviato da potino78

DI QUESTO SI STA PARLANDO, DI UN RIALLINEAMENTO DEI PREZZI

A costo di essere "so boring", si parla di prezzi del 2001 + aumento ISTAT.

Buona cena.

[potino78]

Originariamente inviato da dave4mame

avevo detto che quella sopra era l'ultima volta...di spiegare il concetto di formazione del prezzo (e non DELLA PROPOSTA DI VENDITA) in termini più semplici di così non sono proprio capace.

Ma guarda che il concetto è chiarissimo, il punto (e l'errore che fai) è che nel decennio del delirio collettivo "la casa che non se la filava nessuno" era una su 100, ovvero la feccia delle feccie.

Oggi invece le case che non si filano più sono moltissime perchè la liquidità è pochissima e la concessione dei mutui molto più rigida. E i prezzi DEVONO scendere altrimenti NON si vende manco un pollaio come INEQUIVOCABILMENTE STA SUCCEDENDO (tranne ultime roccaforti).
Praticamente la medaglia si sta rovesciando.

A proposito dei mutui sintonizzatevi sul Tg5, mio padre ha orecchiato che se ne parlerà in questa edizione serale.

[dave4mame]

la liquidità è pochissima? ma chi te l'ha raccontata questa fola? secondo te a cosa è dovuta la vampata inflattiva?
le banche stanno pompando quattrini a mille e, potendo li allocherebbero volentierissimo sui privati, viste le agevolazioni che la normativa basilea II concede verso i mutui retail.

piuttosto domandati tu quanti sono quelli che *davvero* devono vendere.
tolti quelli davvero alla canna del gas con il mutuo (oltretutto anche meno del previsto a fronte delle molteplici possibilità di rinegoziazione che offerti da bersani e tremonti). rimangono ben pochi.

vai prima a sperare in una "scoppio di coppia" globale e alle relative case che i neodivorziati dovranno/vorranno vendere

[potino78]

Casa: nel Regno Unito aiuti alle famiglie per 2 mld di sterline

http://www.ilsole24ore.com/art/SoleO...lesView=Libero

USA, Spagna, Francia, Gran Bretagna.... il fenomeno della Bolla Immobiliare scoppia ovunque, tutti i prezzi si stanno riallineando (usiamo questo termine va....) e noi ovviamente arriveremo per ultimi, ma arriveremo....

Consiglio spassionato per tutti quelli che hanno comprato ai massimi (ne vedo tanti): ma perchè vi volete fare così tanto male?
Godetevi la casa acquistata e tappatevi le orecchie, certo le notizie dei ribassi le sentirete, ma vivere così da vicino il calo dei prezzi fa male.

Figuriamoci fra poco quando tutti prenderanno atto della situazione, tireranno fuori la testa dalla sabbia e scatterà il PANIC SELLING.....

[potino78]

Originariamente inviato da dave4mame

la liquidità è pochissima? ma chi te l'ha raccontata questa fola?

Me lo hanno detto un paio di direttori di banca, il discorso è venuto fuori parlando della possibile concessione per il mio futuro mutuo: "la liquidità in giro ormai è pochissima". Di recente un articolo su un giornale (mi pare il Sole 24 ore) testimoniava la situazione dimostrando come la disponiblità massima di una famiglia media comprensiva di mutuo non superava quasi mai i 150.000 €.

Senza fare troppi giri di parole e riempirsi la bocca con paroloni (Basilea II
e mutui retail) non potrebbe essere il contrario, altrimenti come spiegare l'esplosione degli acquisti con finanziamenti dalla casa all'auto, dal computer al cellulare, dalla vacanza al taglia erba... al cospetto di un'ignoranza italiana molto accentuata negli investimenti (basta vedere tutta la gente che si è inguaiata con i muti TV ma basta anche vedere le cose che scrivete qui voi) e al cospetto dell'enorme crisi nel settore degli investimenti e della borsa?

E credo che tu, al contrario di me, hai proprio comprato ai massimi e ora non hai il "polso" della situazione. Io giro e visiono anche fino a 6-7 case a settimana e ti garantisco che motivi per cui si è alla canna del gas ce ne sono molti e quasi mai centra l'inadempienza per il mutuo.


Si va dall'acquisto di altra casa (tipicamente più grande) e quindi a un disperato bisogno di liquidità, ad anziani che per problemi vari devono spostarsi o avvicinarsi ai figli, a gente che è stata trasferita per lavoro e deve sbaraccare, a chi ha la casa sulle croste e non riesce ad affittare (e ricordo a tutti che affittare sotto costo provoca una perdita ....) a chi più ne ha più ne metta. E non parliamo dei cantieri fermi e di un mio conoscente che ha pronte 4 villette a schiera da 2 anni (250 K), bellissime e di pregio, e non ne ha venduta manco una (se vuoi ti metto il link, le ha date a Tecnocasa).

E presto arriveranno tutti gli altri appena si renderanno conto che prima vendono meglio è.

Comunque come ho detto io parlo per esperienze personali oltre che per numeri e fin quando le agenzie mi cercano e mi propongono case a cifre fortemente ribassate ed impensabili fino a 1 anno fa a me va bene così.

Non nego che mi sto divertendo parecchio e sentirmi così adulato mi galvanizza.

Ripeto: se avete comprato ai massimi andate a parlare di CPU e RAM, fa meno male.

Con affetto.

[potino78]

Voglio un po' ridere, qualcuno mi fa una lettura critica di questo deducendo che gli italiani in questo momento hanno i soldi?

http://espresso.repubblica.it/dettag...839&ref=hpstr1

Sono sicuro che qualcuno ce la farà e pure convinto.

A pagina 2 io leggo:
Quest'estate ha traballato persino la vendita di condizionatori (prime stime parlano di un calo del 40 per cento), la ristorazione di fascia media e i bar. Con i salari fermi a un lustro addietro e in attesa che la crisi immobiliare faccia sfaceli anche nell'economia reale, gli italiani si scoprono tirchi quando vogliono rinfrescarsi la gola: secondo uno studio del Consorzio distributori alimentari, si vendono poche birre e poco vino, aperitivi e cocktail sono ai minimi.

[dave4mame]

Originariamente inviato da potino78

Me lo hanno detto un paio di direttori di banca, il discorso è venuto fuori parlando della possibile concessione per il mio futuro mutuo: "la liquidità in giro ormai è pochissima". Di recente un articolo su un giornale (mi pare il Sole 24 ore) testimoniava la situazione dimostrando come la disponiblità massima di una famiglia media comprensiva di mutuo non superava quasi mai i 150.000 €.

sono due concetti che c'entrano poco.
un conto è dire la liquidità è poca (palla CO-LOS-SA-LE; perdano il tempo necessario a leggersi le linee di politica economica che le loro direzioni finanziarie diramano su base almeno semestrale); un altro è che, per quanto la manica possa essere larga (E LO E', soprattutto a causa della forta contrazione di domanda di mutui) pensare di poter caricare alla clientela rate che non possono affrontare.

Senza fare troppi giri di parole e riempirsi la bocca con paroloni (Basilea II
e mutui retail)

non è "riempirsi" la bocca; è parlare con cognizione di causa di politiche creditizie.
la tua palese ignoranza sull'argomento contribuisce a spiegare le topiche che stai collezionando in questo thread

[/quote]
non potrebbe essere il contrario, altrimenti come spiegare l'esplosione degli acquisti con finanziamenti dalla casa all'auto, dal computer al cellulare, dalla vacanza al taglia erba...
[/quote]
si spiegano come detto sopra; una eccedenza mostruosa di liquidità.
ormai te li offrono anche in tv i quattrini.

al cospetto di un'ignoranza italiana molto accentuata negli investimenti (basta vedere tutta la gente che si è inguaiata con i muti TV ma basta anche vedere le cose che scrivete qui voi) e al cospetto dell'enorme crisi nel settore degli investimenti e della borsa?

mi spiace deluderti.
ma, come ho già avuto modo di scrivere, ho lavorato per un paio d'anni in un ufficio mutui.
ho collaborato nel mio piccolo alla stesura delle linea di politica economica di una banca che è come dire... la piu grande banca italiana?
caschi davvero male.

E credo che tu, al contrario di me, hai proprio comprato ai massimi e ora non hai il "polso" della situazione. Io giro e visiono anche fino a 6-7 case a settimana e ti garantisco che motivi per cui si è alla canna del gas ce ne sono molti e quasi mai centra l'inadempienza per il mutuo.

e credi male.
perchè, al di là di una casetta che ho ereditato (e che, per tipologia e zona è praticamente "blindata") non solo non ho comprato alcunchè, ma ho ancora 6 anni di affitto pagato da terzi.

il che però non è motivi per farmi sogni bagnati che prevedono tracolli dei prezzi degli immobili.

Si va dall'acquisto di altra casa (tipicamente più grande) e quindi a un disperato bisogno di liquidità,

e sono proprio questi quelli che NON cedono, dato che se non riescono a vendere al prezzo che "serve a loro" piuttosto stanno stretti.
io abito in un trilocale.
sopra di me (e quindi con la stessa metratura) c'è una coppia che aspetta il terzo bimbo; bimbo che, a tendere, proprio "non ci entrerà" tra 3-4 anni.
avranno palesemente bisogno di una stanza in più.
ma, proprio perchè quella casa che cercano costa, non hanno intenzione di svendere la loro; piuttosto tireranno la cinghia per i prossimi 2-3 anni e chiederanno una mano ai genitori.

ad anziani che per problemi vari devono spostarsi o avvicinarsi ai figli, a

te le raccomando le case degli anziani.
ho avuto la sventura di vederne un paio e non le vorrei manco regalate

gente che è stata trasferita per lavoro e deve sbaraccare,

eh! una marea!

a chi ha la casa sulle croste e non riesce ad affittare (e ricordo a tutti che affittare sotto costo provoca una perdita ....)

vaccata COLOSSALE.
fermo restando che "sottocosto" non vuol dire nulla, fossero anche 200 euro al mese sono comunque quattrini che mi metto in saccoccia.
senza contare lo sgravio delle spese condominiali (che si va a pagare il locatario)

E presto arriveranno tutti gli altri appena si renderanno conto che prima vendono meglio è.

si, si... credici, credici.
guarda, ancora due mesi e ti pagheranno, pur di venderti casa

Comunque come ho detto io parlo per esperienze personali oltre che per numeri e fin quando le agenzie mi cercano e mi propongono case a cifre fortemente ribassate ed impensabili fino a 1 anno fa a me va bene così.

facciamo che la differenza tra prezzo chiesto e prezzo di compravendita non te la rispiego più?

va beh
Non nego che mi sto divertendo parecchio e sentirmi così adulato mi galvanizza.

adulato non è la parola giusta....

Ripeto: se avete comprato ai massimi andate a parlare di CPU e RAM, fa meno male.

Con affetto.

se ti fa bene crederci, sta bene anche a me

[potino78]

E poi..... fate un respiro e vi leggete pure questo sui mutui........ e mi fate ridere di nuovo.

http://www.fiaip.it/Ecostampa/documenti/J3C/J3CFA.PDF

"Addio ai mutui, nel primo semestre un crollo del 14%".

E così ho dato una sistemata al binomio scarsa liquidità + crollo mutui = crisi immobiliare e prezzi in picchiata e fine del delitio collettivo e della demagogia.

Ma ripeto, mi interessa ridere ancora un po'.....

[scorpionkkk]

io so solo questo: ho comperato un appartamento a Roma, ancora in costruzione circa un anno fa ad un prezzo ben determinato.
La palazzina gemella i cui appartamenti ora, dopo un anno, vengono venduti , presenta dei costi pari al 10% in più rispetto a quanto ho pagato io e con box per auto più piccoli. Inutile dire che gli appartamenti sono stati tutti venduti, non ne era rimasto nessuno, e non c'era alcuna possibilità immediata che ne venisse venduto qualcuno.
L'appartamento non è di lusso ma è "normale", ovvero non fa parte di quei quartieri che saranno le nuove periferie popolari di Roma, luyoghi in cui di solito si accumula una maggior percentuale speculativa.

In aggiunta a ciò, altri appartamenti a cui ero interessato un anno fa hanno ritoccato verso l'alto i loro prezzi di circa il 5/7%.

Non sono un esperto quindi lascio a voi la parola.

[potino78]

Per questa sera mi fermo qui poichè sono cascato male e non ho più voglia di raccogliere topiche.

PS

La cosa bella, comunque, è che i motivi della crisi immobiliare sono talmente banali e la direzione del mercato è talmente scontata che qualsiasi ignorante come me può percepirla e farla propria.... ormai tutti lo sanno e tutti ne sono al corrente, coprirsi che fa freddo.

[dave4mame]

Originariamente inviato da potino78

E poi..... fate un respiro e vi leggete pure questo sui mutui........ e mi fate ridere di nuovo.

http://www.fiaip.it/Ecostampa/documenti/J3C/J3CFA.PDF

"Addio ai mutui, nel primo semestre un crollo del 14%".

E così ho dato una sistemata al binomio scarsa liquidità + crollo mutui = crisi immobiliare e prezzi in picchiata e fine del delitio collettivo e della demagogia.

Ma ripeto, mi interessa ridere ancora un po'.....

ah, ma allora non ci fa... ci sei....
il crollo dei mutui significa che cala la richiesta (da parte del consumatore), non l'offerta (da parte della banca).
prova a fare uno sforzo e fai finta che la banca sia un ortolano e anzichè liquidità venga pere.
se il cliente le pere non le vuole, (e quindi rimangono sul gobbo alla banca-ortolano) cosa hai? carenza di pere-liquidità o eccesso della stessa?

[dave4mame]

Originariamente inviato da scorpionkkk

io so solo questo: ho comperato un appartamento a Roma, ancora in costruzione circa un anno fa ad un prezzo ben determinato.
La palazzina gemella i cui appartamenti ora, dopo un anno, vengono venduti , presenta dei costi pari al 10% in più rispetto a quanto ho pagato io e con box per auto più piccoli. Inutile dire che gli appartamenti sono stati tutti venduti, non ne era rimasto nessuno, e non c'era alcuna possibilità immediata che ne venisse venduto qualcuno.
L'appartamento non è di lusso ma è "normale", ovvero non fa parte di quei quartieri che saranno le nuove periferie popolari di Roma, luyoghi in cui di solito si accumula una maggior percentuale speculativa.

In aggiunta a ciò, altri appartamenti a cui ero interessato un anno fa hanno ritoccato verso l'alto i loro prezzi di circa il 5/7%.

Non sono un esperto quindi lascio a voi la parola.

ho una coppia di amici carissimi.
lui ha comprato, sulla carta, ormai tre anni fa un appartamento in zona sud-est milano (zona san donato, dove stanno costruendo praticamente una nuova città).
nel corso dei tre anni ha fatto i classici pagamenti "a stato avanzamento lavori", quando lei (che lavorava a brescia) ha beccato il classico jolly; posto di lavoro nuovo a milano a casa completamente pagata dal datore di lavoro PER DIECI ANNI IN ZONA SEMPIONE, la maledetta!.
giocoforza che hanno pensato di vendere "il pezzo" di casa che lui aveva nel frattempo comprato.
va beh, la faccio breve; 40% in più dei quattrini che ha sborsato.

[Senza Fili]

Originariamente inviato da dave4mame

ci riprovo un'ultima volta, poi prenderò atto del fatto che il concetto è troppo complicato

una casa che un anno fa "veniva venduta" a 300.000 euro NON aveva un costo di 300.000 euro
era una casa per cui SI CHIEDEVA 300.000 e che avrebbe AVUTO UN COSTO di 300.000 euro se fosse stata venduta a tale cifra (o come direbbe un economista se il prezzo fosse stato tale da far incontrare domanda e offerta).

se quella casa oggi viene offerta a 250.000 euro è proprio perchè, a 300.000 euro, proprio non se l'è filata nessuno.
ora, ipotizzato anche che a 250.000 euro venga venduta (e che pertanto un prezzo si sia davvero formato), dire che "c'è stato un calo del 17%" è una vaccata colossale....

ESATTO: è come il discorso dei prezzi pompati prima dei saldi, prezzi che durante i saldi tornano alla normalità, e la gente crede di aver spuntato un favoloso sconto, quando in realtà il vero prezzo avrebbe dovuto essere sempre quello dei saldi

[potino78]

Oddio, credo (è solo un'impressione eh ) che i mutui calino poichè le case costano troppo. Poi anche perchè molti la casa già la possiedono e non hanno proprio intenzione di comprarne un'altra in questo periodo di vacche magre.

Credo che la differenza fra leggere i miei lineari pensieri ed i tuoi arzigogolati teoremi economici finanziari nonchè astrusi e inappropriati paragoni (tipico del "w il matun", si è anche letto che le case aumenteranno visto che salgono i prezzi dei ghiaccioli...) è che da una parte i concetti si capiscono al volo, dall'altra si resta basiti anche dopo averli letti e straletti.

Dai che devo andare e sono stufo di prendere topiche, aspetto comunque di leggere la tua opinione sull'articolo dell'espresso e la tua deduzione che c'è disponiblità economica in giro.

[potino78]

Originariamente inviato da Senza Fili

ESATTO: è come il discorso dei prezzi pompati prima dei saldi, prezzi che durante i saldi tornano alla normalità, e la gente crede di aver spuntato un favoloso sconto, quando in realtà il vero prezzo avrebbe dovuto essere sempre quello dei saldi

Domanda seria per Mimì e Cocò.... ma negli USA che è successo?

I prezzi sono crollati, calati, riallineati, fuori saldo... cosa è successo lì?

Sto perdendo tutte le mie certezze, non capisco proprio come ragionate.

[dave4mame]

Originariamente inviato da Senza Fili

ESATTO: è come il discorso dei prezzi pompati prima dei saldi, prezzi che durante i saldi tornano alla normalità, e la gente crede di aver spuntato un favoloso sconto, quando in realtà il vero prezzo avrebbe dovuto essere sempre quello dei saldi

te ne racconto un'altra (a cui mi pare per altro di avere già fatto cenno).

due anni fa, mi stavo muovendo per cercare casa; il datore di lavoro mi aveva proposto di scegliere tra quattrini in busta paga "per sempre" o di pagarmi l'affitto per 8 anni, cosa che alla fine ho scelto (grassetto visto che a qualcuno questo concetto pare sfuggire )

mi avevano proposto una casa per 350.000 euro.
vuoi per il prezzo, vuoi per l'incertezza della sede lavorativa, vuoi per il fatto di non sapere se e quanti figli avrei avuto, alla fine come detto ho deciso di FARMI PAGARE L'AFFITTO (maiuscolo... si sa mai).
nel corso dei tre mesi successivi sono stato contattato N volte e alla fine il prezzo era ormai arrivato sono i 300.000 (275.000, 285.000), qualcosa del genere.

un mesetto fa ho rivisto il cartello di quella casa; la proponevano a 300.000 euro, ovvero a una cifra ancora superiore a quella a cui sarebbero stati disposti a vendere due anni fa.
questo giusto per dare un'idea di quanto "vale" il prezzo di proposta.

[LightIntoDarkness]

Originariamente inviato da dave4mame

vuol dire anche brasarsi a babbo morto 6-10.000 euro all'anno però....

Bah... molti di meno di quelli che si spendono per farsi un mutuo nel momento sbagliato (come questo).

In ogni caso, condivido tutto quanto dice potino78, salvo magari i toni

Anche se, oh, guardate che quello che descrivete voi sui prezzi "gonfiati" è esattamente la tanto negata bolla immobiliare che sta per scoppiare, eh

[dave4mame]

Originariamente inviato da potino78

Domanda seria per Mimì e Cocò.... ma negli USA che è successo?

I prezzi sono crollati, calati, riallineati, fuori saldo... cosa è successo lì?

Sto perdendo tutte le mie certezze, non capisco proprio come ragionate.

questo per dire quanto non hai ben chiare le idee.
è successo che alcune banche specializzate in mutui hanno DAVVERO dato quattrini a cani e porci (arrivando a finanziare ben oltre l'80% del valore di perizia dell'immobile, limite che è quello che - di solito - si eroga in italia).

i default dei clienti (la bancarotta, per intenderci) non è stato un caso sporadico, ma un fenomeno massivo.
il sistema anglosassone, in teoria è più tutelante di quello italiano per la banca.
il periodo di escussione delle ipoteche si misura in mesi, non in anni.
questo funziona tuttavia quando fallisce UNO; gli porti via la casa, la vendi e amici come prima.
se falliscono a mazzi, il sistema si trova davvero con quantità di case che la banche DEVONO vendere (visto che DAVVERO DEVONO rientrare in possesso dei quattrini).
la banca non ha tempo di vendere bene; deve vendere in fretta, e vende come può.
se poi si conta che già i quattrini erogati in origine erano di più del valore "antebolla" il quadro è completo.

a prescindere da questo, le grosse ripercussioni sul sistema italia non è il rischio di default di massa dei mutuatari (anche e soprattutto di un criterio di erogazione dei mutui non scellerato) quanto sul rischio dei derivati CDS legati ai mutui USA...

[dave4mame]

Originariamente inviato da LightIntoDarkness

Bah... molti di meno di quelli che si spendono per farsi un mutuo nel momento sbagliato (come questo).

In ogni caso, condivido tutto quanto dice potino78, salvo magari i toni

Anche se, oh, guardate che quello che descrivete voi sui prezzi "gonfiati" è esattamente la tanto negata bolla immobiliare che sta per scoppiare, eh

si, va beh, si fa presto a dire sbagliato.
se 10 anni fa avessi detto a uno che il tasso del mutuo era ALTO, addirittura il 6% ti avrebbe portato alla neurodeliri.

guarda l'unica speranza di un calo dei prezzi è dato dall'aumento dell'aumento del costo del denaro (che necessariamente, a parità di reddito abbatterà l'importo del mutuo richiedibile).

in pratica se va bene, su 20 anni caccerai bene o male gli stessi soldi; solo che ne andranno un po' di meno in costo dell'immobile e un poì di più in interessi.

se va male, i prezzi non scenderanno abbastanza e a calare saranno le metrature o la qualità degli immobili


però non mi sembra carino dipingerti tinte fosche.
già preconizzi un futuro a piedi e in ammollo; non vedo perchè dovrei negarti la chimera di un tetto a prezzi stracciati