[mortimer86]

Dato che sono dietro l'acqisto di una casa mi sono documentato sui diversi mutui.
Ho notato che principalmente propongono il tasso variabile con opzione: paghi il tasso variabile ed ogni tot mesi (tipicamente 6) hai la possibilità di passare al fisso per 2, 5 o 10 anni (ed in quel caso il tasso di interesse applicato è l'IRS a 2,5 o 10 anni) allo scadere dei quali torni automaticamente al variabile a meno che tu non comunichi di voler continuare con il tasso fisso (ed in quel caso verrebbe ri-calcolata con l'IRS a 2,5 o 10 anni del momento).

Il tasso variabile con CAP valutalo come un fisso al 5,5%: attualmente c'è un mercato dei tassi variabili drogati per cui ti viene un tasso di interesse intorno al 2,6-2,7%, dato che l'Euribor sta intorno allo 0,66% vedi da te che c'è uno spread del 2%. Quando i tassi torneranno ad alzarsi (e se si continua così tra massimo 1 anno) non gli ci vorrà niente araggiungere il 2,5%, che sommati allo spread porta al 5,5% del CAP.
E allora perchè dovrei fare un tasso fisso al 5% quando posso farne uno che almeno all'inizio mi da un po' più di margine per partire? Ovviamente devi fare i conti bene prima: quanto sarebbe la differenza della tua rata tra un fisso attuale e un ipotetico fisso al 5,5%, se ce la faresti a reggerla e inoltre calcola che c'è un'assicurazione aggiuntiva che a me per 160.000€ veniva sui 8-9000€.

Inoltre in qualunque banca tu vada ti proporranno il mutuo come se lo facessero "perchè sei te che ci piaci" e ti diranno che in questo periodo le banche non danno volentieri i mutui.

Per quanto riguarda il tetto dell'80%: se acquisti sul nuovo, alcune banche si basano non sul valore dell'immobile ma sul prezzo dell'atto di acquisto, altre si avvalgono di una perizia. Per quanto riguarda la perizia, se chiedi 160.000€ la banca chiede al perito se per lui l'immobile può valere 200.000€, il perito viene e fa un paio di foto. Per i miei genitori ad esempio (che avevano fatto la portabilità del mutuo) è venuto un paio di mesi fa ed ha fatto un paio di foto solo all'appartamento, non ha voluto vedere terrazze, garage e cantina; ha detto che gli "bastava così" probabilmente perchè il valore da stimare era già stato raggiunto.