Mancata consegna immobile nei tempi previsti

[mortimer86]

Buona sera a tutti.
L'anno scorso ho effettuato un preliminare di vendita per un appartamento.
Alla stipula del contratto è stata accordata la data di consegna a maggio 2010 (debitamente scritta nel contratto).
Allo stato attuale dei lavori dubito che riusciranno a consegnare per tempo.
Per quanto mi riguarda potrei anche aspettare quel mesetto in più che sarebbe necessario per completare i lavori, ma dato che stanno iniziando a fare i pidocchiosi su cose che in precedenza mi erano state passate per "gratis" (piccole modifiche rispetto al capitolato che mi era stato detto che non avrebbero influito e che invece me le stanno facendo notare), vorrei premunirmi per avere qualcosa su cui tratare.
Alla stipula del preliminare ho versato 20.000€ altri 10.000€ dopo qualche mese (come concordato sempre sul contratto) per un totale di 30.000€.
Vorrei sapere se, nel caso mi facessero troppe storie per un paio di prese o una mezza parete in più, posso ricorrere all'articolo1385 del codice civile o se doveva essere previsto una sorta di rimborso nel contratto.
Nel caso possa appellarmi al recesso del contratto per inadempienza da parte loro, per richiedere il doppio della caparra come mi dovrei comportare? E' necessario passare per un avvocato o basta una raccomandata?

Grazie

[Mr_Max]

30 giorni di ritardo nella consegna dell'immobile sono irrilevanti dal punto di vista giuridico tranne nel caso in cui nel contratto non abbiate epressamente previsto una condizione risolutiva.
Meglio andare dall'avvocato prima di sottoscrivere il preliminare oppure affidarsi ad un serio agente immobiliare iscritto all'albo.

[mortimer86]

Attenzione, fra il "detto a voce" e lo "scritto nero su bianco" c'è l'interpretazione soggettiva di entrambe le parti...
Eh.. lo so, ma mi son voluto fidare dato che anche l'agente immobiliare mi ha detto:"tanto in fase di installazione non costa nulla, ne puoi mettere anche ottanta di prese" :muro:

Leggi bene l'articolo 1385...e devi leggere il tuo contratto firmato col costruttore e individuare se i versamenti sono fatti a titolo di caparra, a titolo di anticipo o cauzione volontaria.
La prima è indicata come "caparra confirmatoria", mentre per la seconda non è indicato nulla (penso possa passare come anticipo).

[mortimer86]

30 giorni di ritardo nella consegna dell'immobile sono irrilevanti dal punto di vista giuridico tranne nel caso in cui nel contratto non abbiate epressamente previsto una condizione risolutiva.
Non mi è chiaro: nel contratto c'è scritto "consegna entro il giorno 15/05/2010".
Se non viene consegnato entro il termine prestabilito non è inadempienza?

Caparra confirmatoria
Se al momento della conclusione (1326) del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (1194).
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente (1218), l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (1386,1826; att. 164).
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione (1453 e seguenti) del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (1223 e seguenti; att. 164).

[judas]

un attimo: tu hai firmato il preliminare di acquisto, oppure il contratto definitivo con consegna della cosa in futuro?

se hai firmato il preliminare, le parti si sono impegnata a stipulare il contratto definitivo, che avrà certi contenuti, entro una data fissa. quindi oggetto del preliminare è la succesiva stipula dell'atto definitivo, non la consegna del bene. quindi entro quella data o si stipula il definitvo, oppure vi è inadempienza. In caso di inadempienza si possono ottenere le restituzioni di quanto pagato, più l'eventuale risarcimento del danno, di solito preventivamente stabilito nel preliminare. Nel caso di immobile in costruzione, per gli acconti versati, dovresti anche avere una fideiussione rilasciata da un istituto di credito autorizzato, proprio a garanzia nel caso di inadempienza del costruttore.

in ogni caso, se vuoi essere tutelato adeguatamente, devi rivolgerti ad un legale.

[judas]

non sono convinto che sia il definitivo; che senso ha stipulare un preliminare per un immobile da costruire e poi perfezionare il definitivo prima che l'immobile sia completato? Ti accolli per due volte il rischio del fallimento del costruttore, e con il periodo che corre poi ancora peggio.

[mortimer86]

si parla di contratto definitivo...si è già oltre il preliminare.

No, no, ho fatto solo il preliminare di vendita (non è comunque un contratto?).

Per quanto riguarda la fidejussione... bho.


Informati con un tuo legale di fiducia e chiedi a lui se ci son o meno gli estremi per vincere...
Ho 24 anni... per fortuna non ho ancora avuto bisogno di avvocati.

Comunque la mia era solo una richiesta per sapere se avevo in mano qualcosa nel caso in cui avessero intenzione di non mantenere la parola data.

[judas]

No, no, ho fatto solo il preliminare di vendita (non è comunque un contratto?).

Per quanto riguarda la fidejussione... bho.


Ho 24 anni... per fortuna non ho ancora avuto bisogno di avvocati.

Comunque la mia era solo una richiesta per sapere se avevo in mano qualcosa nel caso in cui avessero intenzione di non mantenere la parola data.

il contratto preliminare serve ad impegnare le parti alla futura stipula del contratto definitivo, del quale sono grosso modo delineati gli elementi essenziali (es. cosa compriamo, a che prezzo, come si paga ecc...). in soldoni ti impegni oggi a comprare domani.
cosa avete scritto nel preliminare, noi non lo sappiamo, quindi una risposta precisa non te la si può dare.
la generica indicazione della data di consegna dell'immobile a maggio, non vuol dire nulla, tranne forse, se è scritto che la stipula del definitivo avverrà alla consegna dell'immobile, e comunque non oltre una certa data.
in linea di massima, se nel preliminare avete apposto un termine preciso (es. l'atto definitivo deve essere stipulato entro e non oltre la data xxx), in quella data dovete andare dal notaio e firmare il contratto finale. Se una parte si rifiuta, allora questa è inadempiente.
Contro l'inadempiente, puoi chiedere la risoluzione del contratto, con relativo risarcimento danni, e restituzione di quanto già pagato, oppure in alternativa ottenere una sentenza del giudice che produca gli stessi effetti del contratto non firmato.
di solito (ma non è detto che ci sia) nel preliminare si inserisce la clausola relativa alla caparra confirmatoria, ma anche qui solo leggendo il contratto potremmo sapere cosa hai firmato.

[mortimer86]

Ok, grazie ad entrambi.
Se nasceranno storie vedrò di andare a fare quattro chiacchiere con un avvocato.

[TOWERTORRE]

più che altro: cosa c'è scritto sul preliminare riguardo al termine? Perchè se c'è scritto, come di solito ahimè si scrive, qualcosa del tipo "entro e non oltre il..."....trattasi di formula di stile che non implica che il termine sia essenziale e inderogabile.