View Full Version : Vendita casa - estinzione mutuo
RiccardoS
30-01-2008, 07:28
Dato che vorrei vendere casa e fare tutto da me, mi servirebbe un consiglio, o menglio, una delucidazione perchè non ho idea di come si faccia una cosa: ho avuto esperienza di un rogito quando l'ho acquistata, quindi so come si fanno più o meno i vari passaggi, ma ho una domanda: se sulla casa che voglio vendere grava un'ipoteca, in quanto ho un mutuo che voglio estinguere con i soldi che riceverò dall'acquirente, come devo comportarmi?
All'atto del rogito l'acquirente dovrebbe darmi l'assegno ed io il giorno dopo vado in posta ad estinguere il mutuo? Ma come può essere che la casa è sua, ma ipotecata a mio nome (fosse anche per un giorno?). Si arrangia a fare tutto il notaio?
Grazie.
il notaio ( meglio se quello del rogito) provvede a tutto
sennò dovresti fare il trasferimento di denaro dalla banca dell'acquirente alla tua, che rilascia il consenso a cancellare l'ipoteca, contestualmente al rogito
ma mediamente le banche rompono un po' e preferiscono il notaio ad occuparsi della faccenda
Mi sa che chi compra deve tenersi l'ipoteca per il tempo necessario sino alla sua cancellazione.
RiccardoS
31-01-2008, 07:18
grazie ragazzi.
probabilmente in sede di rogito ci sarà un rappresentante della mia banca che lascerà una qualche dichiarazione che garantisce l'acquirente per la cancellazione dell'ipoteca... immagino...
cmq intanto comincio col mettere in vendita la casa! :D poi andrò a sentire qualche notaio. ;)
grazie ragazzi.
probabilmente in sede di rogito ci sarà un rappresentante della mia banca che lascerà una qualche dichiarazione che garantisce l'acquirente per la cancellazione dell'ipoteca... immagino...
cmq intanto comincio col mettere in vendita la casa! :D poi andrò a sentire qualche notaio. ;)
fai come fan tutti, metti fra le caratteristiche della casa "possibilità di subentro nel mutuo", così una rottura diventa un possibile plus della casa.
Infatti non è mica detto che tu debba per forza estinguerlo, il mutuo e magari il tuo è negoziato a condizioni vantaggiose. Chiede alla tua banca condizioni e limiti del subentro.
ciao ciao :)
RiccardoS
31-01-2008, 09:08
fai come fan tutti, metti fra le caratteristiche della casa "possibilità di subentro nel mutuo", così una rottura diventa un possibile plus della casa.
Infatti non è mica detto che tu debba per forza estinguerlo, il mutuo e magari il tuo è negoziato a condizioni vantaggiose. Chiede alla tua banca condizioni e limiti del subentro.
ciao ciao :)
vero. ;)
sicuramente più vantaggiose di quelle dei mutui odierni...
solo che il mutuo è per una parte dei soldi che io chiederei. la casa vale circa il doppio. o uno ha i contanti o si ritrova con due mutui... boh vedrò...
Con la legge bersani le cose sono cambiate, mi sembra che il notaio non serve più.
http://www.soldiblog.it/post/743/liberalizzazioni-la-fase-2-si-apre-con-lestinzione-dei-mutui-a-costo-zero
RiccardoS
31-01-2008, 09:55
Con la legge bersani le cose sono cambiate, mi sembra che il notaio non serve più.
http://www.soldiblog.it/post/743/liberalizzazioni-la-fase-2-si-apre-con-lestinzione-dei-mutui-a-costo-zero
la liberalizzazione del buon bersani riguarda l'abolizione degli assurdi costi di estinzione del mutuo, ma il notaio serve cmq per il rogito.
forse intendi che posso fare tutto da solo con la mia banca, per quel che riguarda mutuo ed ipoteca, magari impegnandomi a togliere l'ipoteca entro breve tempo... boh, vedrò d'informarmi. ;)
Dato che vorrei vendere casa e fare tutto da me, mi servirebbe un consiglio, o menglio, una delucidazione perchè non ho idea di come si faccia una cosa: ho avuto esperienza di un rogito quando l'ho acquistata, quindi so come si fanno più o meno i vari passaggi, ma ho una domanda: se sulla casa che voglio vendere grava un'ipoteca, in quanto ho un mutuo che voglio estinguere con i soldi che riceverò dall'acquirente, come devo comportarmi?
All'atto del rogito l'acquirente dovrebbe darmi l'assegno ed io il giorno dopo vado in posta ad estinguere il mutuo? Ma come può essere che la casa è sua, ma ipotecata a mio nome (fosse anche per un giorno?). Si arrangia a fare tutto il notaio?
Grazie.
Io l'ho estinto l'anno scorso a marzo, prima della legge bersani. Devi estinguerlo prima , io mi sono fatto dare dal nuovo propietario un anticipo, all'atto del contratto preliminare di acquisto, sufficiente ad estinguere la rimanenza.
RiccardoS
31-01-2008, 12:10
Io l'ho estinto l'anno scorso a marzo, prima della legge bersani. Devi estinguerlo prima , io mi sono fatto dare dal nuovo propietario un anticipo, all'atto del contratto preliminare di acquisto, sufficiente ad estinguere la rimanenza.
ah ho capito, col discorso dell'anticipo i conti tornano... bisognerà vedere se sarà disponibile l'acquirente :asd:
per curiosità, per il preliminare avete fatto una scrittura privata? Vi siete arrangiati voi o c'era un'agenzia o un garante di mezzo?
ah ho capito, col discorso dell'anticipo i conti tornano... bisognerà vedere se sarà disponibile l'acquirente :asd:
per curiosità, per il preliminare avete fatto una scrittura privata? Vi siete arrangiati voi o c'era un'agenzia o un garante di mezzo?
Sempre dal notaio,tutto in privato (senza agenzie di mezzo) . Non credo che uno ti molli qualche decina di migliaia di euro di anticipo solo su una scrittura privata.
Sempre dal notaio,tutto in privato (senza agenzie di mezzo) . Non credo che uno ti molli qualche decina di migliaia di euro di anticipo solo su una scrittura privata.
scrittura privata registrata, il notaio non serve
fai come fan tutti, metti fra le caratteristiche della casa "possibilità di subentro nel mutuo", così una rottura diventa un possibile plus della casa.
Infatti non è mica detto che tu debba per forza estinguerlo, il mutuo e magari il tuo è negoziato a condizioni vantaggiose. Chiede alla tua banca condizioni e limiti del subentro.
ciao ciao :)
Non ci sono limiti e condizioni, la banca non si può opporre ad un accollo.
scrittura privata registrata, il notaio non serve
Apparte che il 50% del valore dell'immobile (dice essere questa la rimanenza sul mutuo) tramite scrittura privata nemmeno se sei con l'aureola sulla testa trovi qualcuno che te li dia, inoltre non c'è bisogno, all'atto fai venire un procuratore della banca che rilascia liberatoria quando prende i soldi x il debito residuo.
RiccardoS
31-01-2008, 14:35
scrittura privata registrata, il notaio non serve
vero
Apparte che il 50% del valore dell'immobile (dice essere questa la rimanenza sul mutuo) tramite scrittura privata nemmeno se sei con l'aureola sulla testa trovi qualcuno che te li dia, inoltre non c'è bisogno, all'atto fai venire un procuratore della banca che rilascia liberatoria quando prende i soldi x il debito residuo.
ma questo è ancor più vero, :D ed è come pensavo succedesse!
Non ci sono limiti e condizioni, la banca non si può opporre ad un accollo.
il che mi fa venir il dubbio che il debitore precedente non si liberi con l'accollo... o no?
in fin dei conti io banca ho erogato un mutuo a te sulla base della tua situazione, del tuo livello di solvibilità. Posso ammettere che un altro si sostituisca a te soltanto se presenta le tue stesse garanzie di solvibilità, a meno che tu non rimanga in qualche modo vincolato.
Che ne dici?
il che mi fa venir il dubbio che il debitore precedente non si liberi con l'accollo... o no?
in fin dei conti io banca ho erogato un mutuo a te sulla base della tua situazione, del tuo livello di solvibilità. Posso ammettere che un altro si sostituisca a te soltanto se presenta le tue stesse garanzie di solvibilità, a meno che tu non rimanga in qualche modo vincolato.
Che ne dici?
Che anche le banche hanno i paradossi, che spesso nemmeno gli addetti ai lavori conoscono.
E fino a che le banche non riscrivono il codice civile si può fare.
E si, il debitore precedente si libera con l'accollo.
:O
Che anche le banche hanno i paradossi, che spesso nemmeno gli addetti ai lavori conoscono.
E fino a che le banche non riscrivono il codice civile si può fare.
E si, il debitore precedente si libera con l'accollo.
:O
scusa se insisto, ma l'art. 1273 non dice questa cosa qui, dice che il debitore non è liberato salvo quanto previsto dal secondo comma, quindi direi che la norma è che l'accollo non è liberatorio, salvo espressa dichiarazione in tal senso
In effetti non sono stato molto chiaro, ti spiego bene
Allora, dal punto di vista PURAMENTE giuridico hai ragione.
Ma dal punto di vista giuridico/pratico hai torto, ti spiego perchè.
(invento i valori)
Special fa un mutuo di 100.000 euro in 30 anni.
Dopo 10 anni decido di vendere la casa a Redux per 150.000 euro.
Decidiamo per l'accollo perchè per qualche motivo all'epoca ero riuscito a farmi fare condizioni migliori di quelle che tu riesci a farti fare adesso (o per qualsiasi altro motivo, non ha importanza)
A Special sono rimasti da pagare 80.000 euro di mutuo.
Quindi Redux si accolla gli 80.000 euro di mutuo, e mi dà 70.000 euro in contanti (o altra formula)
Da quel momento Special, nelle centrali rischio (i database delle banche per intenderci), non compare più come persona impegnata in un finanziamento, quindi per il sistema bancario Special non ha più un mutuo.
Ma dal punto di vista PURAMENTE giuridico, è ancora impegnato.
Ammettiamo che Redux per 5 anni paga regolarmente,
Adesso il debito è di 75.000 euro
Dopodichè, per un qualche motivo, succede qualcosa per cui smette di pagare il mutuo.
Sono passati:
15 anni da quando Special ha comprato la casa
5 anni da quando Redux si è accollato il mutuo
Nel frattempo Special ha cambiato casa, una, due volte, ha cambiato città, non si sà.
Il mutuo, dopo 3 anni che non viene pagato, è andato a contenzioso, perchè Redux non ha trovato il modo di mettersi in pari e recuperare i pagamenti, la casa và all'asta.
Sono passati
18 anni da quando Special ha comprato la casa
8 anni da quando Redux si è accollato il mutuo
3 anni da quando Redux ha smesso di pagare il mutuo
Con le procedure esecutive da espletare, ci vogliono ancora un paio d'anni perchè l'immobile vada all'asta, e dando per scontato che APPENA arriva all'asta viene venduto immediatamente (passa circa un altro annetto)
Facciamo quindi solo 2 anni per venderla (solitamente sono di più)
Sono passati
20 anni da quando Special ha comprato la casa
10 anni da quando Redux si è accollato il mutuo
5 anni da quando Redux ha smesso di pagare il mutuo
2 anni da quando la banca è partita con le procedure x l'asta
Oggi la casa è stata venduta all'asta.
Nel frattempo Special ha perduto tutto al gioco delle carte, ha vinto alla lotteria, è sul lastrico, sta pagando un altro mutuo, è nullatenente, nessuno lo sà
La banca ha messo all'asta un immobile, che 10 anni fà, valeva 150.000 euro.
Redux non aveva cmq fatto un buon investimento perchè accanto alla casa hanno fatto una superstrada e il valore non è salito come quello delle altre case negli anni, è rimasto a 150.000 euro.
La banca non vuole vendere "bene" l'immobile, vuole solo riprendere i suoi 75.000 euro più, diciamo 25.000 euro di spese.
All'asta l'immobile viene venduto a 80.000 euro perchè quell'anno c'era stata un altra crisi di mutui subprime e la gente ha paura delle svalutazioni e non investe in immobili (invento)
La banca avanza ancora 20.000 euro.
Siamo sicuri che Redux non ha proprio più niente da mangiare, un quinto di stipendio, un gatto, un coniglio, un manichino?
Accertiamocene, passa un altro anno.
No, non ha più niente.
Hey!
GIURIDICAMENTE Special è ancora impegnato.
Dov'è Special?
Magari è morto, è andato in america, è morto in cina, è sulla luna.
Costi della ricerca di Special?
La banca non li può sapere, e molla.
(I costi poi non potranno essere sommati ai 20.000 euro.)
Ma ieri sera a nessuno di quelli del consiglio di amministrazione la moglie gliel'ha data per di più tutte le loro figlie 16enni si sono messe con un tossico motociclista di 27 anni, e sono incazzati neri, cercano un capro espiatorio, arriva all'orecchio la notizia di Special che è obbligato e loro avanzano ancora 20.000 euro, si, hanno deciso che Special è proprio il capro espiatorio che cercavano.
Allora cercano Special
Cercano cercano.
Lo trovano dopo 1 anno.
Sono passati
22 anni da quando Special ha comprato la casa
12 anni da quando Redux si è accollato il mutuo
7 anni da quando Redux ha smesso di pagare il mutuo
4 anni da quando la banca è partita con le procedure x l'asta
2 anni da quando la casa è stata battuta all'asta
1 anno da quando hanno capito che Redux non aveva niente, la moglie non gliel'ha data e la figlia s'era messa con il motociclista tossico.
Oggi hanno trovato Special.
Special, ti ricordi quella casa che hai venduto 22 anni fà?
Si.
Ecco, Redux non ha pagato, non aveva gatti, le mogli non ce la davano xchè ci tradivano e le figlie sono incinte e abbandonate, asta blablabla e noi avanziamo ancora 20.000 euro.
E da me cosa volete?
20.000 euro!
Seeeeeeeeeeeeeeeeeee
Si si, ora ce li dai!
Ah si? Chissà cosa ne pensa il mio avvocato......
E si riparte....
Almeno altri 10 anni di avvocati e giudici.
E la banca ha speso 10 anni di avvocati ed 1 anno di ricerca (totale 11 anni) per farsi ridare 20.000 euro
(Sempre poi che il giudice decida che Special questi 20.000 euro glieli debba ridare, anche solo in parte)
Ps.
Es.L'accollo è pratica consueta tra i costruttori che vendono ai compratori passando direttamente anche il mutuo, mai un costruttore è stato ricercato per un mutuo insoluto, stessa cosa tra i privati, mai successo.
naitsirhC
31-01-2008, 21:42
la liberalizzazione del buon bersani riguarda l'abolizione degli assurdi costi di estinzione del mutuo, ma il notaio serve cmq per il rogito.
...
Le penali di estinzione anticipata non sono sparite, ma sono diminuite di molto.
La percentuale varia sia in funzione del tipo di tasso, sia (per il tasso fisso) in funzione all'anno di stipulazione del mutuo.
RiccardoS
01-02-2008, 07:38
Le penali di estinzione anticipata non sono sparite, ma sono diminuite di molto.
La percentuale varia sia in funzione del tipo di tasso, sia (per il tasso fisso) in funzione all'anno di stipulazione del mutuo.
scusa, e questo come lo sai? :confused:
Grazie Special per la succosa esemplificazione :) (ma perchè il morto di fame devo farlo io, non potevi mettere RiccarsoS? :) )
Io però, personalmente, per come son fatto io, se cedessi un immobile con mutuo vorrei la liberatoria della banca, sennò ciccia :)
naitsirhC
01-02-2008, 13:00
scusa, e questo come lo sai? :confused:
Art. 7. del Dl 07/07 convertito in legge n.40/07.
Estinzione anticipata dei mutui immobiliari divieto di clausole penali
1. E' nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l'estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l'acquisto della prima casa, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore della banca mutuante.
2. Le clausole apposte in violazione del divieto di cui al comma 1 sono nulle di diritto e non comportano la nullità del contratto.
3. Le disposizioni di cui ai commi 1 e 2 si applicano ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto.
4. Ai fini dell'applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo, per acquisto della prima casa si intende l'acquisto effettuato da una persona fisica della casa dove intende stabilire la propria residenza.
5. L'Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale, ai sensi dell'articolo 137 del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, definiscono, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, le regole generali di riconduzione ad equità dei contratti di mutuo in essere mediante, in particolare, la determinazione della misura massima dell'importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo.
Accordo raggiunto tra l'Abi e le associazioni di consumatori (del CNCU) il 2 maggio.
Vedo di recuperare la tabella ;)
Ricordo comunque che sei tu come cliente a dover presentare la richiesta alla banca con una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui farai presente il tuo tipo di mutuo e richiedi l'abbassamento/modifica della penale alle percentuali stabilite dall'accordo del 2 maggio.
naitsirhC
01-02-2008, 13:02
In effetti non sono stato molto chiaro, ti spiego bene
Allora, dal punto di vista PURAMENTE giuridico hai ragione.
Ma dal punto di vista giuridico/pratico hai torto, ti spiego perchè.
(invento i valori)
Special fa un mutuo di 100.000 euro in 30 anni.
Dopo 10 anni decido di vendere la casa a Redux per 150.000 euro.
Decidiamo per l'accollo perchè per qualche motivo all'epoca ero riuscito a farmi fare condizioni migliori di quelle che tu riesci a farti fare adesso (o per qualsiasi altro motivo, non ha importanza)
A Special sono rimasti da pagare 80.000 euro di mutuo.
Quindi Redux si accolla gli 80.000 euro di mutuo, e mi dà 70.000 euro in contanti (o altra formula)
Da quel momento Special, nelle centrali rischio (i database delle banche per intenderci), non compare più come persona impegnata in un finanziamento, quindi per il sistema bancario Special non ha più un mutuo.
Ma dal punto di vista PURAMENTE giuridico, è ancora impegnato.
Ammettiamo che Redux per 5 anni paga regolarmente,
Adesso il debito è di 75.000 euro
Dopodichè, per un qualche motivo, succede qualcosa per cui smette di pagare il mutuo.
Sono passati:
15 anni da quando Special ha comprato la casa
5 anni da quando Redux si è accollato il mutuo
Nel frattempo Special ha cambiato casa, una, due volte, ha cambiato città, non si sà.
Il mutuo, dopo 3 anni che non viene pagato, è andato a contenzioso, perchè Redux non ha trovato il modo di mettersi in pari e recuperare i pagamenti, la casa và all'asta.
Sono passati
18 anni da quando Special ha comprato la casa
8 anni da quando Redux si è accollato il mutuo
3 anni da quando Redux ha smesso di pagare il mutuo
Con le procedure esecutive da espletare, ci vogliono ancora un paio d'anni perchè l'immobile vada all'asta, e dando per scontato che APPENA arriva all'asta viene venduto immediatamente (passa circa un altro annetto)
Facciamo quindi solo 2 anni per venderla (solitamente sono di più)
Sono passati
20 anni da quando Special ha comprato la casa
10 anni da quando Redux si è accollato il mutuo
5 anni da quando Redux ha smesso di pagare il mutuo
2 anni da quando la banca è partita con le procedure x l'asta
Oggi la casa è stata venduta all'asta.
Nel frattempo Special ha perduto tutto al gioco delle carte, ha vinto alla lotteria, è sul lastrico, sta pagando un altro mutuo, è nullatenente, nessuno lo sà
La banca ha messo all'asta un immobile, che 10 anni fà, valeva 150.000 euro.
Redux non aveva cmq fatto un buon investimento perchè accanto alla casa hanno fatto una superstrada e il valore non è salito come quello delle altre case negli anni, è rimasto a 150.000 euro.
La banca non vuole vendere "bene" l'immobile, vuole solo riprendere i suoi 75.000 euro più, diciamo 25.000 euro di spese.
All'asta l'immobile viene venduto a 80.000 euro perchè quell'anno c'era stata un altra crisi di mutui subprime e la gente ha paura delle svalutazioni e non investe in immobili (invento)
La banca avanza ancora 20.000 euro.
Siamo sicuri che Redux non ha proprio più niente da mangiare, un quinto di stipendio, un gatto, un coniglio, un manichino?
Accertiamocene, passa un altro anno.
No, non ha più niente.
Hey!
GIURIDICAMENTE Special è ancora impegnato.
Dov'è Special?
Magari è morto, è andato in america, è morto in cina, è sulla luna.
Costi della ricerca di Special?
La banca non li può sapere, e molla.
(I costi poi non potranno essere sommati ai 20.000 euro.)
Ma ieri sera a nessuno di quelli del consiglio di amministrazione la moglie gliel'ha data per di più tutte le loro figlie 16enni si sono messe con un tossico motociclista di 27 anni, e sono incazzati neri, cercano un capro espiatorio, arriva all'orecchio la notizia di Special che è obbligato e loro avanzano ancora 20.000 euro, si, hanno deciso che Special è proprio il capro espiatorio che cercavano.
Allora cercano Special
Cercano cercano.
Lo trovano dopo 1 anno.
Sono passati
22 anni da quando Special ha comprato la casa
12 anni da quando Redux si è accollato il mutuo
7 anni da quando Redux ha smesso di pagare il mutuo
4 anni da quando la banca è partita con le procedure x l'asta
2 anni da quando la casa è stata battuta all'asta
1 anno da quando hanno capito che Redux non aveva niente, la moglie non gliel'ha data e la figlia s'era messa con il motociclista tossico.
Oggi hanno trovato Special.
Special, ti ricordi quella casa che hai venduto 22 anni fà?
Si.
Ecco, Redux non ha pagato, non aveva gatti, le mogli non ce la davano xchè ci tradivano e le figlie sono incinte e abbandonate, asta blablabla e noi avanziamo ancora 20.000 euro.
E da me cosa volete?
20.000 euro!
Seeeeeeeeeeeeeeeeeee
Si si, ora ce li dai!
Ah si? Chissà cosa ne pensa il mio avvocato......
E si riparte....
Almeno altri 10 anni di avvocati e giudici.
E la banca ha speso 10 anni di avvocati ed 1 anno di ricerca (totale 11 anni) per farsi ridare 20.000 euro
(Sempre poi che il giudice decida che Special questi 20.000 euro glieli debba ridare, anche solo in parte)
Ps.
Es.L'accollo è pratica consueta tra i costruttori che vendono ai compratori passando direttamente anche il mutuo, mai un costruttore è stato ricercato per un mutuo insoluto, stessa cosa tra i privati, mai successo.
Alla faccia del miglior mondo possibile... :asd:
Quand'è che intervengono i termini di prescrizione?
naitsirhC
01-02-2008, 13:13
@ RiccardoS
Eccoti il link:
http://www.abi.it/jhtml/home/conoscereBanche/rapportiBancaCliente/codiciComportamento/codiciComportamento.jhtml?agent=Mozilla%2F5.0+%28Windows%3B+U%3B+Windows+NT+5.1%3B+it%3B+rv%3A1.8.1.11%29+Gecko%2F20071127+Firefox%2F2.0.0.11&_D%3Aagent=+&version=5.0+%28Windows%3B+it%29&_D%3Aversion=+&color=16&_D%3Acolor=+&style=%2Flibrary%2Fcss%2Fabi_win_nt.css&_D%3Astyle=+&platform=Win32&_D%3Aplatform=+&browser=Netscape&_D%3Abrowser=+&flash=true&_D%3Aflash=+&_DARGS=%2Fjhtml%2Futility%2FcssPage.jhtml
Grazie Special per la succosa esemplificazione :) (ma perchè il morto di fame devo farlo io, non potevi mettere RiccarsoS? :) )
Io però, personalmente, per come son fatto io, se cedessi un immobile con mutuo vorrei la liberatoria della banca, sennò ciccia :)
No no, lui è il motociclista :asd:
E poi io in realtà ero morto perdendo tutto a poker in cina :stordita:
:D
E cmq considerate che ho stretto i tempi ed ho dato x scontato che in 10 anni l'immobile non è salito di valore (evento rarissimo)...
Quindi nella realtà dei fatti l'immobile vale di più e addirittura l'immobile può essere venduto a più del debito residuo+interessi..
Ma quindi come si fa a togliersi dalla responsabilità giuridica?
naitsirhC
01-02-2008, 20:12
Ma quindi come si fa a togliersi dalla responsabilità giuridica?
Non ho capito bene la domanda...
Guarda se ti possono essere utili gli articoli presenti nel Libro Quarto, capo VI del Codice Civile.
RiccardoS
04-02-2008, 07:50
....(ma perchè il morto di fame devo farlo io, non potevi mettere RiccarsoS? :) )
Io però, personalmente, per come son fatto io, se cedessi un immobile con mutuo vorrei la liberatoria della banca, sennò ciccia :)
:ciapet:
quanto alla liberatoria... quando mi sono accollato l'intero mutuo, la mia ex moglie ne è uscita ed ora non c'entra assolutamente più niente... ma forse questo è un caso particolare...
Art. 7. del Dl 07/07 convertito in legge n.40/07.
...
3. Le disposizioni di cui ai commi 1 e 2 si applicano ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto.........
Ricordo comunque che sei tu come cliente a dover presentare la richiesta alla banca con una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui farai presente il tuo tipo di mutuo e richiedi l'abbassamento/modifica della penale alle percentuali stabilite dall'accordo del 2 maggio.
Grazie. Info molto utile: mi muoverò subito in tal senso. ;)
@ RiccardoS
Eccoti il link:
http://www.abi.it/jhtml/home/conoscereBanche/rapportiBancaCliente/codiciComportamento/codiciComportamento.jhtml?agent=Mozilla%2F5.0+%28Windows%3B+U%3B+Windows+NT+5.1%3B+it%3B+rv%3A1.8.1.11%29+Gecko%2F20071127+Firefox%2F2.0.0.11&_D%3Aagent=+&version=5.0+%28Windows%3B+it%29&_D%3Aversion=+&color=16&_D%3Acolor=+&style=%2Flibrary%2Fcss%2Fabi_win_nt.css&_D%3Astyle=+&platform=Win32&_D%3Aplatform=+&browser=Netscape&_D%3Abrowser=+&flash=true&_D%3Aflash=+&_DARGS=%2Fjhtml%2Futility%2FcssPage.jhtml
arigrazie! ;)
No no, lui è il motociclista :asd:
:fuck:
quanto alla liberatoria... quando mi sono accollato l'intero mutuo, la mia ex moglie ne è uscita ed ora non c'entra assolutamente più niente... ma forse questo è un caso particolare...
Guarda, in realtà non è proprio così, tecnicamente (codice civile puro che insegnano a scuola) lei è ancora coinvolto, poi nei fatti è libera :D (vedi esempio che ho fatto su)
naitsirhC
04-02-2008, 20:10
ACCOLLO DI DEBITO FUTURO
di Luigi Viola
Premessa
Il legislatore civile definisce, tra le modalità di modifica soggettiva nel rapporto obbligatorio, l’istituto dell’accollo, ex art. 1273 c.c., in virtù del quale si formula un contratto in cui il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito del primo1; il creditore può aderire alla convenzione “rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore”2.
L’accordo così formulato presenta, secondo l’orientamento prevalente3, natura giuridica di contratto a favore di terzo, ex art. 1411 c.c., dove il terzo avvantaggiato sarebbe il creditore4.
Inoltre, seppure il legislatore preveda espressamente solo l’accollo c.d. esterno, ex art. 1273 c.c., in cui vi è l’adesione da parte del terzo avvantaggiato, parte della dottrina5 e giurisprudenza6 hanno ritenuto ammissibile la figura del c.d. accollo interno, con il quale l’accollante (debitore nuovo) assume il peso del debito, senza attribuire alcun diritto al creditore e senza modificare l’originaria obbligazione; con la conseguenza che il creditore stesso non acquisterà un vero e proprio diritto nei confronti dell’accollante, ma potrà comunque agire verso di lui in via surrogatoria7, ex art. 2900 c.c.
In altri termini l’accollo interno spiegherebbe effetto giuridico solo tra accollante ed accollato, ma non verso l’accollatario, come accade, ad esempio, nell’ipotesi di rifiuto del creditore di avvantaggiarsi dell’accollo8; così che l’accollante assolverebbe al proprio obbligo di tenere indenne il debitore adempiendo direttamente in veste di terzo, ex art. 1180 c.c., ovvero procurando al debitore la liberazione in uno qualunque dei modi di estinzione previsti dal Codice9.
Inoltre, nell’accollo10 (che può essere liberatorio o cumulativo, rispetto al debitore originario) vi è una causa sostanzialmente variabile, in quanto dipendente dal negozio-fine che si vuole realizzare; id est l’accollo sarebbe un negozio indiretto, perché presenterebbe i connotati di un negozio-mezzo idoneo a porsi come strumento per il raggiungimento di un ulteriore scopo (negozio-fine) di varia natura (onerosa o gratuita), la cui causa sarebbe determinata, appunto, dalla causa nel negozio giuridico finale che le parti interessate intendono realizzare11, ovvero, secondo altra impostazione12, la causa dell’accollo sarebbe data dalla volontà di assumere un debito altrui13.
L’oggetto dell’accollo è, di massima, determinato dalla posizione del debitore originario che viene ad essere rilevata dall’accollante14; tuttavia, seppure tali aspetti sembrano essere sufficientemente determinati, alcuni problemi interpretativi si pongono con riferimento al concetto di necessaria determinabilità dell’oggetto, ex art. 1346 c.c..
Più precisamente, non appare del tutto agevole da capire se la figura dell’accollo sia giuridicamente compatibile con quella del debito futuro, in considerazione del fatto che il legislatore non affronta direttamente la questione ermeneutica.
D’altronde, il problema posto non è esclusivamente teorico, perché dall’accoglimento della tesi sulla validità o meno, derivano corollari applicativi piuttosto significativi, come la stessa validità del negozio giuridico posto in essere, nonché un’eventuale responsabilità in capo al notaio rogante.
Tesi negativa
Secondo una certa impostazione15 il problema interpretativo posto andrebbe risolto in senso negativo.
A sostegno di tale assunto sembrerebbe deporre, principaliter, il dato letterale ex art. 1273 c.c., ovvero, più precisamente, l’inciso “…convengono che questi assuma il debito dell’altro…”; tale inciso, infatti, si dice, sembrerebbe presupporre già l’esistenza del debito, in quanto si tratterebbe di assumere un debito e non di assumere un debito futuro oppure di promettere che in futuro si assumerà il debito di altri.
In questa prospettiva, pertanto, il dato letterale sembrerebbe deporre nel senso della effettiva esistenza del debito al momento dell’accollo, o quanto meno, si precisa, la sua esatta determinazione; id est ci si riferirebbe ad un accollo successivo alla venuta ad esistenza del debito, o al più contestuale, ma non di certo proiettato nel futuro, perché è possibile “assumere un debito” se già esiste; diversamente il legislatore avrebbe dovuto fare riferimento ad una promessa o, addirittura, ad un preliminare ad oggetto futuro.
Inoltre, si precisa, lo stesso concetto di accollo come modifica soggettiva del rapporto obbligatorio deporrebbe a favore della tesi negativa, perché non sarebbe possibile modificare ciò che ancora non esiste; più dettagliatamente, si dice, se si accoglie la tesi unanime che l’accollo è una forma di modificazione soggettiva dell’obbligazione, allora, ne deriva, de plano, che sarebbe possibile modificare i soggetti solo con riferimento ad un’obbligazione già esistente nei suoi presupposti essenziali, ma mai nell’ipotesi di obbligazione ancora non venuta ad esistenza.
Nel caso di debito futuro, infatti, potrebbe emergere un negozio giuridico a formazione progressiva con riguardo all’oggetto, che mal si concilierebbe con una formazione progressiva soggettiva; id est l’accoglimento della tesi positiva porterebbe a creare una nuova figura giuridica a formazione progressiva sia in senso soggettivo che oggettivo, di cui non vi sarebbe alcuna traccia in tutto l’ordinamento civile; ovvero, emergerebbe un negozio giuridico atipico in cui vi sarebbe uno sfalsamento soggettivo prima ancora della venuta ad esistenza del debito.
Né in contrario, si dice, potrebbe essere chiamata in causa la figura della vendita di cosa altrui, ex art. 1478 c.c., ovvero la figura della vendita di cose future, ex art. 1472 c.c., perché, a rigore, nell’ipotesi de quo il legislatore avrebbe deciso di tacere sul punto; se, pertanto, si ritiene che nel caso di vendita il legislatore civile abbia deciso di prevedere espressamente l’istituto della vendita di cose future, allora, il fatto che non vi sia un’analoga previsione normativa nell’ambito della disciplina dell’accollo deporrebbe nel senso dell’inammissibilità della figura dell’accollo di debito futuro.
Diversamente, infatti, non sembrerebbe spiegarsi la motivazione per cui lo stesso legislatore abbia deciso di ammettere espressamente la vendita di cosa futura, ex art. 1472 c.c., ma non il trasferimento del debito futuro.
Accogliendo tale ipotesi ricostruttiva, pertanto, non potrà ritenersi valido il contratto di accollo di debito futuro, con la conseguente invalidità dell’adesione del creditore, nonché dell’inopponibilità allo stesso dell’accollo.
Tesi positiva
Invero, secondo altra opzione ermeneutica16 il problema andrebbe risolto in senso positivo.
A favore di questa tesi vengono posti in evidenza i principi generali dell’ordinamento, nonché l’art. 1322 c.c.; se, infatti, l’ordinamento giuridico ipotizza astrattamente una tendenza alla libertà negoziale, come desumibile dal combinato disposto dell’art. 1322 c.c. con i principi costituzionali (c.d. favor libertatis), allora, ogni limitazione a tale previsione normativa andrebbe espressamente enunciata dal legislatore, tanto più che il silenzio sul punto dovrebbe portare l’interprete ad optare per i principi generali di libertà.
In questa prospettiva, pertanto, se si sottolinea il principio generale di libertà negoziale, nonché la mancanza di un divieto espresso di accollo di debito futuro17, ne deriverebbe come corollario logico-deduttivo che dovrebbe ritenersi ammissibile la figura dell’accollo di debito futuro.
D’altronde, si precisa, la “futurità” del debito sarebbe ritenuta espressamente ammissibile dallo stesso legislatore, ex art. 193818 c.c., laddove si dice che “la fideiussione può essere prestata anche per un’obbligazione condizionale o futura con la previsione, in quest’ultimo caso, dell’importo massimo garantito”; così che, seppure nella diversità delle figure della fideiussione rispetto all’accollo (almeno con riguardo alla causa), non è fuori luogo ritenere ammissibile, mutatis mutandis, lo stesso ragionamento di fondo.
Se, infatti, il legislatore ammette la “futurità” di un debito, oltre che di un bene come nel caso di vendita di cosa futura ex art. 1472 c.c., allora, dovrebbe essere ammissibile anche il debito futuro nell’accollo perché nulla sembrerebbe vietarlo, anzi, si dice, le norme richiamate (oltre che i principi generali) sembrerebbero proprio deporre a favore della tesi positiva.
Inoltre, si dice19, sarebbe comunque ipotizzabile un preliminare di accollo, in cui l’accollante assumerebbe l’obbligo di accollarsi il debito al momento della formulazione del contratto definitivo; in altri termini, in tale ipotesi, emergerebbe un contratto preliminare a favore di terzo, dove le parti del preliminare e del definitivo sarebbero l’accollante e l’accollato, mentre il creditore sarebbe il terzo avvantaggiato del definitivo.
E’ chiaro, infatti, che se si considera la natura giuridica dell’accollo come contratto a favore di terzo, allora, ne deriva che il preliminare di accollo si traduce, sostanzialmente, in preliminare di contratto a favore di terzo; se, allora, si sottolinea che il contratto preliminare a favore di terzo è una figura giuridica ammessa dall’ordinamento20, sembra doversi dedurre che lo stesso potrà dirsi in tema di accollo, attestata la sua natura giuridica, ex art. 1411 c.c.
Così che, si precisa, in questo modo verrebbe anche superato il problema della necessaria esistenza del debito, perché, in questa prospettiva, il debito dovrebbe sussistere al momento della stipula del contratto definitivo e non del preliminare; con la conseguenza logica-giuridica che l’effettivo accollo si avrebbe quando il debito viene in concreto ad esistenza.
Accogliendo tale tesi, ovvero la validità dell’escamotage del contratto preliminare di accollo di debito futuro, dovrebbe ritenersi condivisibile l’orientamento positivo in materia, a tutto vantaggio della libertà negoziale.
Considerazioni conclusive
La tesi negativa, nonché più rigorosa in quanto legata ad un’interpretazione letterale e, in un certo senso, più logica, sembra maggiormente condivisibile.
Infatti, il rilievo in base al quale è possibile attuare una modificazione soggettiva nel rapporto obbligatorio, solo se in concreto esista tale rapporto obbligatorio sembra difficilmente superabile.
Altresì, l’analogia con la fideiussione omnibus appare un po’ forzata, perché sarebbero figure totalmente diverse sotto il profilo causale; inoltre, a rigore, il fatto stesso che in materia di fideiussione ci sia un espresso richiamo ad un oggetto futuro, potrebbe stare a significare che lo stesso debito futuro non può riguardare l’accollo.
Se, in effetti, il legislatore ha ravvisato la necessità di prevedere espressamente la fideiussione ad oggetto futuro, allora, ciò vorrebbe dire che negli altri casi non sarebbe pacificamente ammissibile un debito futuro, ma anzi ragioni precauzionali dovrebbero spingere l’interprete ad optare per la tesi negativa.
Inoltre, la stessa idea del preliminare di accollo di debito futuro, come spiegata, non sembrerebbe confermare la validità dell’accollo di debito futuro, anzi sembrerebbe negarla; più precisamente, si dice, nel preliminare di accollo di debito futuro, a rigore, l’assunzione del debito si verificherebbe pur sempre in presenza di un debito già esistente, perché nella stipula del contratto definitivo l’accollante assumerebbe un debito venuto ad esistenza successivamente al preliminare; id est si tratterebbe di un contratto (definitivo) di accollo di debito presente, perché infra tempore, tra preliminare e definitivo, il debito sarebbe comunque venuto ad esistenza.
Altresì, accogliere la tesi positiva porterebbe a vulnerare la struttura e ratio dell’accollo che riguarda pur sempre una modificazione soggettiva del rapporto obbligatorio dal lato passivo e non una garanzia; se, infatti, si accogliesse la tesi positiva l’accollo diverrebbe una sorta di contratto di garanzia, attraverso cui il creditore sarebbe maggiormente stimolato, in quanto più garantito, a concedere il credito verso il futuro accollato, in contrasto con la causa e ratio della figura giuridica de quo.
In altri termini, in questa prospettiva, le modificazioni soggettive del rapporto obbligatorio (delegazione, espromissione, accollo) operano necessariamente ex post, e non ex ante (come potrebbe verificarsi, invece, nella fideiussione).
In definitiva, pertanto, sembra maggiormente condivisibile la tesi negativa, in quanto più rispettosa del dato letterale e dello spirito dell’istituto giuridico de quo.
http://www.altalex.com/index.php?idnot=9670
RiccardoS
05-02-2008, 07:27
Guarda, in realtà non è proprio così, tecnicamente (codice civile puro che insegnano a scuola) lei è ancora coinvolto, poi nei fatti è libera :D (vedi esempio che ho fatto su)
quanto mi stanno sui coglioni 'ste robbe da azzeccagarbugli... :mad: :muro: :D
quanto mi stanno sui coglioni 'ste robbe da azzeccagarbugli... :mad: :muro: :D
:asd: non dirlo a me che con ste robe ci lavoro :asd:
Ma quindi come si fa a togliersi dalla responsabilità giuridica?
Non si fà l'accollo :D
La banca non rinuncierà mai ad un suo diritto, anche se poi non lo sfrutta mai, ma dice giustamente: "perchè privarsene?"
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